金科官宣:5年要做到4500亿以上规模

2020-12-18 15:37:42      浏览    作者:景言


最近金科发布了一则关于未来五年发展战略规划纲要的公告,纲要中指出:2025年金科的总销售规模要做到4500亿元以上。

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前些时日艳姐的好朋友老潘对此也进行了深度的探讨,仅把此文分享给大家:







前两天,金科宣布未来5年做到4500亿

这在低迷、活下去、近四成房企完不成业绩目标的2020年末楼市时刻,好比一个深水炸弹!

什么叫信心?

风口期的高歌猛进更多是抓住大势,这不叫信心,叫顺势而为的能力。

逆势高增长,才叫信心。

在如今2020年堪称史上最难的年份,而且未来也不乐观,几乎不可能再有大风口的下个5年,金科最新5年战略2021~2025年硬是亮剑了4500亿的目标。

一种“逆势生长”的高调感,在地产50强上空飘过。

相信同在1000亿,2000亿的房企,被金科的新5年战略刺激到了。

4500亿,高不高?

乍一看,绝对值看,4500亿,目标肯定是高的。

5年硬生生多出“2300亿”的增量,绝对值是惊人的。

其他行业用5年出这个销售额,太难了,即使独角兽的标准,也是3年100亿美金,也仅仅700亿人民币,而且这个还是“估值”而已。

金科未来5年,相当于“再造了一个金科”。

绝对值的超级增量说完了,再来谈谈4500亿,站在地产业内,到底高不高的命题?

其一,4500亿,相当于年均复合增长率15%。

15%高不高?其实也不算太高。

来横纵对比解读一下。

第一, 金科自己预测未来5年头部房企增速在5%到15%左右,金科因为自己是行业17名,2000亿的盘子也不太大,选择了一个15%增速最高值,也合理。

第二,即使在最难的疫情年2020年,房企增速应该显著下降才对,但事实上,前11个月1000亿以上房企销售增长率均值为9.7%,而500-1000亿的27家房企销售增长率均值为12.3%,这还只是均值,同样的中国金茂最猛,前11月业绩增长35%。

第三, 针对金科自己而言,其实已经大大降速了。

金科过去是跨越式增长,2016年金科才319亿,但恐怖的是,2019年金科已经1860亿,而2020年金科预计2200亿没问题。这是什么速度?3年增长8倍,4年增长了7倍……在这样一个“高增长、高士气”公司氛围下,金科面向未来5年战略的年均15%复增率,其实是大大下调了增速的。

对比过去看,金科未来15%的速度,是克制的速度!

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来源:平安证券研究所

但也提醒大家,金科新5年战略也留了2句话。

其一,4500亿只是预期目标,力争冲击更高目标,啥意思,也不排除破5000亿可能。
其二,4500亿只是个规划,未来也根据国家经济、产业政策、行业变化进行动态调整。

道理和补丁,似乎都被金科说完了。

不过一家大型房企的5年战略,更多是一种对未来经营的整体牵引作用,也是给合作商、资本机构、金融机构、投资者和内部骨干的一种信心。

从这个角度来讲,喊出4500亿也是OK的。

金科PK旭辉PK金茂

如果对标几个规模差不多的房企,在最新11月销售额榜中,金科1957亿位列17,旭辉2002亿位列16年,中国金茂2003亿位列15名。

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来源于中指研究院前11月销售榜

那么看看这三家旗鼓相当的未来3到5年战略和业绩力高低。
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其一,综合来看过去3、5年,旭辉增长相对稳健均匀些,每年40%复增率,而金茂和金科是跨越式发展,都是3年5到8倍的火箭式上升。

其二,2020年金茂11月已经完成2000亿年初目标,增长率35%也为列地产15强第一名,剩下1个月更多随意,或者留存给2021年了。而旭辉今年力争2300亿,金科力争2200亿。貌似年中会都表示有信心完成各自期初目标。

其三,中国金茂的战略喜欢三年滚动,2021年2500亿,2022年3000亿,业内预测2022年大概率全口径是3200亿。

如果推测到类似金科2025年4500亿,考虑到金茂作为央企的不缺钱和钱便宜以及未来新增长土地60%将由城市运营陆续贡献的确定性,2025年的中国金茂业绩预计更乐观,不排除破5000亿可能。

其四,旭辉2017年的二五战略确定力争2021年做到3000亿,进军行业TOP8,如今2020年大约2300亿,考虑到眼下行业普遍进入低增长,低利润、低容错时代,2021年旭辉破3000亿难度颇高,但也不会差太多。但类似2021年进入行业TOP8,这个基本不可能了。

其五,但与金茂和旭辉不同的是,金科负债率一直是“硬伤”。

截止3季度,金科净负债率达到112.3%,剔除预收款后的资产负债率为72.7%,踩中2条红线。而旭辉一直强调财务铁三角的克制,整体发展模式偏向于稳健。所以金科旭辉金茂三者PK,也不能仅仅看销售额,还需要利润、负债率、三条红线、产品力等综合PK。

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来源于平安证券研究所

TOP15格局稳定了,NO!

目前行业进入低增长、低利润、低容错时代,行业整体规模也进入“箱体高位盘整”时期,政策调控虽然严但整体趋势明朗,所以有人说,未来地产15强格局和座次基本稳定了。

这个结论看上去很对,但未来可能并非如此。未来地产15强的格局还在中度调整,还没有进入微调整阶段,尤其在未来3、5年之内。

其一,就连空调行业属于传统老行业、成熟行业,格力作为多年占据行业龙头冠军位置,作为占据行业三分之一蛋糕的企业,在2020年座次也更替了,2020年中报格力丢掉多年的空调冠军宝座,被美的超越。

一个成熟行业尚且如此,中国房地产才刚刚进入16万亿高位,而且龙头房企市占率大多2%、4%左右,谈何十强格局稳定?

其二,15强房企各家的战略开始从规模竞争进入差异化竞争时代,多元产业、第二曲线带来的商业模式差异性,市值的差异性已经开始凸显,比如规模2000多亿左右的龙湖市值破3000亿,与6000亿,7000亿的TOP3相当。比如央企和民营企业的体制差异、融资差异等在未来也会带来一些分化和波动。

其三,15强各家的动态都还在深度调整,包含战略调整、结构调整、组织人事调整甚至领导人的调整。

比如3强中碧桂园虽然稳坐冠军,但万科和恒大一直老二和老三在交替调整;

比如以老四老五来看,融创和保利也是争来争去。

而到6到10强变动就更大特大了。比如过去的老七中海地产伴随颜建国回归之后最近3年,中海就一直强调回归TOP5阵营,颜建国推行新的“三个主流战略”后,中海业绩增速这三年陆续在地产10强增长率第一,第二和领先。

同样对规模不是太在乎的龙湖和金地,也是在10强位置上下浮动,甚至凌克都强调,我基本不看销售排行榜。

而10强到15强更是调整剧烈,比如新城从行业老8调整到如今的13位,而过去多年一直在10强之后的招商蛇口这一次进入老十位置。

同样,世茂作为昔日逆势黑马,劲头十足,早期曾表示2020年逼近3000亿规模后表示未来业绩力争20%到30%的增速,但伴随三道红线出台后,世茂将增速调整为了10%以上。

其四,三道红线改变了规模论英雄的格局,即过去融资是看规模,尤其2019年之后金融机构看地产50强调整为地产30强优先,而三道红线后核心看财务质量高的融资优先,融资有竞争优势,假以时日,这也势必打破过去的地产15强的规模座次榜的顺序。

 多元化的“分寸感”

房企多元化成绩单,金科也在5年战略中给出了答案!

核心有三个大数据。

第一, 地产相关多元化业务销售达500亿以上,即非住宅销售500亿以上。
第二, 优质资产规模达到300-500亿元,
第三, 代建业务规模300亿元。

这是金科未来5年的多元化目标期许,以上总数加起来1000亿左右(这种加法有点牵强),相对4500亿地产主业销售而言,大概20%多点。

也就是说,未来5年格局,地产80%,非地产各种加起来20%左右,显然,未来5年地产依旧“一股独大”,“主航道”,金科的主干……这个基本定性了。事实上,一个关联数据要提醒的是,2019年,百强房企多元化营收占比在12.6%。

对此,未来5年,房企能够接替地产的“第二曲线”,还很细,相对地产依旧微小。作为控股集团的战略精力投入应该知道尺度和分寸。

所以对于多元化赛道布局的房企而言,也别瞧不起地产10%的增长,因为那个绝对值依旧惊人。比如金科算出的5年2300亿的增量收入,试问哪个第二曲线可以5年做到2300亿的收入???而且地产主业本就是规模房企多年奋战和优势的行业,一个新行业从0开始以及漫长探索和发展周期,中短期做到2300亿几乎等于妄想。

多元产业唯一值得在乎的战略价值,总结为核心四点。

第一,多元产业能否反哺低成本、高质量拿地,真正羊毛出在兔身上,协同价值大于自身价值。

第二, 多元产业更多是一种模式互补,产业协同,比如金科300亿代建是轻资产,碧桂园服务1000亿营收,龙湖未来商业300亿租金……这些都是轻资产,都能穿越地产调控周期和经济下行周期,是模式互补;

第三, 多元产业因为新赛道、新模式带来的高PE,比如地产5到8倍,而物业IPO都是20
倍到100倍,市值超过地产主业是大概率事件,未来众多高市值的产业板块上市,通过IPO和增发融资,也是增强地产企业融资能力的补充。

第四, 多元产业由于商业模式、收入模式、现金流等很容易与地产主业形成战略互补和自身的现金流稳定性,比如长租公寓的收入,比如龙湖天街租金的收入,比如物业服务收入的稳定性。这能够增强未来房企集团整体经营的稳定性,能够穿越周期,企业整体经营稳健性、安全性提升。

从上述角度来看,这也是金科反复强调“四位一体、生态协同”的战略原因。

显然,地产未来5年依旧是规模房企的主航道,是70%、80%的收入,甚至是营收。但利润范畴,有望多元产业的超高利率有望占比更高。

回到占据绝对优势的地产主业,未来这个航道又是30强房企的天下,越往后,可能越来越聚焦于20强,15强,甚至10强。正如香港城邦经济体4家房企占据80%蛋糕,未来中国大陆10强,15强占据50%甚至更高也是大概率事件。

截止11月,地产行业破千亿已经有32家,预计2020年将达到40家,随着行业集中度不断提升,千亿房企达到50家,只是时间问题。

事实上,金科给出了未来10年的地产蛋糕和头部企业增速。即预计 2030 年至少会达到 18 万亿的市场规模,行业 TOP10 企业市场集中度将进一步提升至 35-40%,因此金科未来仍然坚持主业做大做强。

按照金科的逻辑,算个账,18万亿*40%=72000亿,未来10年10强房企平均7200亿。这或许是比金科2025年冲击4500亿更震撼的“10强门槛值”。事实上,业内人都知道,2019年年会时刻,龙湖吴亚军在年会上也抛出过2030年龙湖地产主业做到去权益9000亿……如此看来,倒是“认知趋同”。

小结

面向未来5年,金科规模吹响了5年4500亿的号角,但关于利润、负债率另外财务指标质量维度并没有给出量化的目标。只是更多表示未来持续改善资产负债率、现金短债比、经营性现金流等财务结构指标,未来“品质利润型”产品占比达到 30%,力争实现盈利能力优于标杆企业平均水平。



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