北京前三季度大宗交易报告|三季度成交环比大幅增长,数据中心成为市场新热点

2020-12-03 16:22:47      浏览    作者:克而瑞

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受新冠疫情影响,市场避险情绪上升,机构投资决策放缓,北京前三季度大宗物业交易额有所下降;单三季度来看,大宗交易市场回暖,北京三季度成交环比大幅增长,且在“新基建”持续推进的背景下,数据中心成为市场需求新热点,北京成交集中涌现。

从成交结构来看,综合体及办公物业成交额占比超七成,依然是北京成交物业的主要类型;受疫情影响,酒店和商业物业成交金额同比大幅下降,机构对其投资前景产生分歧。前三季度,北京市大宗物业成交主要集中在四环内,且三环内成交物业数量占比显著提升,投资者更加关注核心区域重点商圈内的优质物业投资机会;运河商务区和丽泽商务区逐渐成熟,投资价值凸显,成为前三季度北京热点成交区域。从内外资情况来看,内资依然主导北京大宗物业交易市场,外资整体呈净流入并依然长期看好中国优质物业资产。

未来半年,随着经济和产业逐步回暖、消费逐步复苏,疫情期间被搁置和延期的投资需求有望逐步释放。外资依然整体看好中国核心城市重点区域的大宗物业市场,而中外资本联合布局有望成为新常态。




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整体成交:前三季度成交额同比下降8.7%,三季度成交环比大幅增长


受新冠疫情影响,市场避险情绪上升,机构投资决策放缓,北京前三季度大宗物业交易额有所下降:2020年前三季度,北京大宗物业投资交易总额录得528.2亿元,同比下降8.7%;成交总单数23单,单笔成交额为23.0亿元,同比下跌5.0%;成交单价为3.84万元/㎡,同比上涨19.4%;外资净流入12.24亿元。

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其中,2020年三季度,北京大宗物业共录得8笔交易,成交总额达205.2亿元,同比增长123.3%,环比大幅增长228.7%,北京大宗交易市场回暖。




2

综合体及办公物业成交额占比超七成,数据中心成为市场新热点


  • 综合体及办公类物业依然是成交物业主要类型

2020年前三季度,综合体及办公类物业依然是北京大宗交易市场的主要成交物业类型,二者成交金额和成交单数占比分别为76.2%、69.6%。相较于商业零售和酒店物业,办公类物业及以办公物业为主的综合体受疫情影响相对较小,业主租金收入相对较稳定,且未来现金流预期亦相对健康。

  • 受疫情影响,酒店和商业物业成交金额同比大幅下降,投资前景存疑

较写字楼项目,酒店和商业物业受疫情影响较大,且部分投资者对于酒店和商业物业的长期投资前景的预期存疑,持币观望的情绪较浓,综合因素致使今年酒店和商业物业投资金额大幅下降。前三季度,北京酒店和商业物业大宗交易市场成交金额占比仅为4.96%,同比下降18.7个百分点。

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数据来源:克而瑞资管CAIC

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 数据来源:克而瑞资管CAIC

  • “新基建”风起云涌,数据中心成为市场需求新热点,北京成交集中涌现

数据中心正成为国内大宗交易重要的投资类型之一。受益于5G、云计算、物联网、人工智能等“新基建”的持续推进,相关设备及服务需求增加,数据中心作为底层基础设施正快速增长。在此背景下,投资者对于中国数据中心资产的需求也在相应增加,数据中心正成为国内大宗交易市场重要的投资类型之一。

北京市积极推进新型基础设施建设工作,数据智能基础设施迎来发展机遇。6月10日,北京市出台加快新型基础设施建设行动方案(2020-2022年),主要对5G网络、新型数据中心、卫星互联网、工业互联网等领域作出重点任务指示。在政策和产业推动,以及市场供不应求的背景下,IDC行业景气度有望稳步向上。

三季度,数据中心成为北京市大宗物业投资“新宠”。2020年第三季度,北京共录得三笔数据中心大宗交易,交易金额超87亿元,占北京市三季度总成交额的42.8%。其中两笔交易由万国数据与中信产业基金合作完成,另外一笔交易来自鹏博士转让数据中心资产包。

表:2020年三季度北京大宗交易IDC案例

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数据来源:克而瑞资管CAIC




3

三环内成交物业数量占比显著提升,运河商务区和丽泽商务区投资价值凸显


前三季度,北京市大宗物业成交主要集中在四环内,且三环内成交物业数量占比显著提升。2019年和2020年前三季度,北京市大宗物业成交主要集中在四环内,成交数量占比均超过54%。今年三季度,北京市大宗物业投资更加集中于三环内,成交物业数量占比由2019年前三季度的26.1%提升到2020年前三季度的41.0%。新冠疫情和市场不确定背景下,投资者更加关注核心区域重点商圈内的优质物业投资机会。

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数据来源:克而瑞资管CAIC

前三季度,朝阳区成交物业数量依然最高,通州区和丰台区亦成为热点成交区域,运河商务区和丽泽商务区投资价值凸显。2020年前三季度,朝阳区大宗物业成交6笔,其次为通州区和丰台区各成交4笔。其中,通州区城市副中心运河商务区、丰台区丽泽商务区逐渐成熟,不断吸引相关企业入驻,投资价值凸显,该两个区域的大宗物业成交数量占通州区和丰台区成交总数的50%。从北京市前三季度商办成交(含散售和整售)市场来看,通州区和丰台区成交面积占比亦领先于其他区,占比分别为36.4%、15.2%。

soho6.jpg数据来源:克而瑞资管CAIC




4

内资依然主导北京大宗物业交易市场,外资整体呈净流入并依然看好中国优质物业资产


内资依然主导大宗物业交易市场,外资投资数量占比有所下降。2020年前三季度,北京大宗物业交易市场依然由内资主导,内资交易数量占比由去年同期的75.0%提升至今年三季度的78.3%。由于新冠疫情影响,外资决策滞后,前三季度新加坡资本和港资在北京投资数量同比均有所下降。


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数据来源:克而瑞资管CAIC

外资整体呈净流入状态,后市依然看好中国优质物业资产。从外资流入和流出情况来看,前三季度外资净流入12.24亿元,港资及新加坡资本均为净流入状态。虽然由于新冠疫情影响,外资整体投资数量有所下降,但在国内疫情得到有效控制、国内经济恢复良好并展现强大韧性的背景下,外资整体依然看好中国核心城市重点区域的大宗物业市场。

中外联合收购占比提升,中外资本联合布局有望成为新常态。据克而瑞资管监测,2020年前三季度外资及中外投资联合体共有3笔大宗物业交易超过40亿元,分别为新加坡政府投资公司收购LG双子座大厦、弘毅资本&AEW集团联合收购合生国际大厦北楼、颢腾投资(SDP Investment)&外资的联合体收购悦秀城。其中,后两笔均由中外投资联合体共同完成。未来,中外资本联合收购有望成为大宗交易市场新常态。

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数据来源:克而瑞资管CAIC

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数据来源:克而瑞资管CAIC

从买家情况来看,投资机构和自用企业依然为北京大宗物业交易的主体,分别占比46.8%和35.0%,房地产开发运营商买家投资额占比由去年同期的14.6%下降至今年前三季度的9.5%。而从卖家情况来看,房地产开发运营商卖出金额和数量占比依然超50%,在融资收紧和现金流压力背景下,部分房地产开发商通过出售商业地产资产以缓解资金短期压力。




5

未来展望


三季度,北京大宗交易成交环比大幅增长,市场开始回暖。未来半年,随着经济和产业逐步回暖、消费逐步复苏,疫情期间被搁置和延期的投资需求有望逐步释放。

外资依然整体看好中国核心城市重点区域的大宗物业市场,而中外资本联合布局有望成为新常态。投资者仍将更加倾向于租金收入相对稳定和预期较好的办公物业,数据中心等投资类型亦会受到市场持续关注;同时,通州运河商务区和丰田丽泽商务区投资市场有望持续活跃。



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