朱静:有理想而不理想化的创业新生

2020-12-03 12:52:05      浏览    作者:魏薇



朱静的身上,散发着女汉子的艺术气息。


进入她的办公区,就像到了雕塑馆。“三不猴”与镇司之宝大猩猩“金刚”,在大堂的挑空之间遥望。十二生肖、女陶俑、根雕,她把这些心爱的收藏,统统放在公共区域分享。

 

创始人的大气和细腻,在上坤处处可见。为了让大家办公舒适,她花了不菲的代价,将两层楼板打掉,在中庭设计出一条旋转楼梯,红白相间,让上坤充满活力。

 

审美观独特的朱静并不是艺术家,而是一位地产商人。11月17日,她带领上坤地产(6900.HK)成功登陆港交所。

 

在上市敲锣仪式上,朱静给上坤下了一个定义:以产品力为牵引的成长型房企。在她眼里,上坤是个翩翩少年,只有11岁。

 

少年有少年的活法。从决定创立的那天起,朱静就跳出框架思维,紧扣“宜居”理念来进行产品打造和战略布局。

 

她喜欢用艺术的眼光去看问题。在拍摄前,她去了一趟临时搭的访谈间,选用一幅《年年有鱼》的油画为背景。趁着大家布置的间隙,她亲自做起了讲解员,每一件藏品都有好故事。

 

访谈那天,她身穿一件短款单西,白色拼接蓝色,干练而冷静。这不是奢侈品牌,而是她亲自参与设计的时装。


 

专业型地产女掌门

 

朱静的办公桌正前方,摆放着两件艺术作品。一件是音符和音乐大师,另一件是运动员和夺冠场面。

 

这是六年前,她从以色列收购而来的,作品名为:《跳出框架》。每天看到它,朱静是为了提醒自己不走传统的老路,向犹太人学习经商。

 

“很多人觉得没有机会的时候,我觉得有很大的机会。”正是这种“不局限”的思维方式,才有了上坤的脱颖而出。

 

在2009年,中国经济刚从全球金融危机中缓过神来。在很多人看来,这并不是创业的好时机。“那时中国新房交易只有5万多亿的体量,仅解决了一部分人有房子住的问题。”朱静很笃定,好房子、好服务和好社区空间,还有很长的路要走。

 

她决定跳出舒适圈。在2009年底辞去了建业地产副总裁的工作,将房子卖的卖、抵的抵,只身离开了故乡河南,来到上海创立上坤。

 

朱静丝毫没有给自己留退路,充分保持创业心态。她主动退掉了酒店式公寓,搬进了同学茶楼上的阁楼,每天闻着排风扇的鸡公煲味道。


她每天节衣缩食,和同学们聚餐,从来不主动买单。“对不起,我在创业,现在是最需要钱的时候。”

 

她身上,有着父母的影子。父亲以前是军人,母亲在八十年代下海创业,开了一家印刷厂。军人要求做人要正直、真实大气,妈妈在做生意上吃苦耐劳,经常说“吃得苦中苦,方为人上人”。这一切,朱静看在眼里、记在心里。

 

“有些事现在不做,或许永远都没有机会了”,她说服了丈夫,是在一间咖啡厅里。夫妻俩是大学同学,他看到了她第一次创业的过程,知道她是一个坚定的人。

 

在加入建业之前,朱静就曾与合伙人在河南开过一家地产代理公司,业务有声有色。但骨子里有股拼劲儿的她,更想从单一领域向复合方向发展。

 

从城市公司到区域,再到另外一个区域,又回归集团,辗转多次。在建业的几年,朱静做了很多岗位。她很感谢这段历练:“创业能走到现在,跟这样的变动有很大的关系。”

 

第二次创业,她遇到了一位“志同道合”者——盈信投资董事长林劲峰,执着、坚毅、果敢,他和她是中欧EMBA同学。在2006年,林劲峰投资过朗诗地产,对行业有深刻的理解。

 

创业路从来都是不平坦的。上坤第一个项目上海公园天地遇冷,开盘只卖了十几套。彼时,正值2011年全国房地产市场不佳,砸售楼处的比比皆是。朱静有点怀疑自己的选择。

 

但她没有放弃,找好友分析,找中欧教授吐槽内心。朱静不会把自己伪装成内心强大的女人,诉说完后又重新披挂上阵。因为,太阳明天依然会从东方升起。

 

林劲峰是她坚定的支持者。当朱静一个电话打过去,“每平米降3000元”,对方没有迟疑,“好,就这样定!”。

 

他俩有一点很像,逻辑严谨、极度理性。在融资方面,上坤不做短债长投;在投资上,不做城市更新项目,要拿可立即开工的地,在拍卖现场,也不会临时加价。这些,是上坤的铁律。

 

学财务出身的朱静,少有女人的感性。在决定做上坤之前,她曾萌生过做服装生意的想法。“我对审美有自己的理解,但我觉得那不是我的能力圈。”在画完决策树之后,朱静觉得成功概率很小。从大四开始,朱静在地产行业扎根了22年,几乎干过所有岗位。

 

从“0”到“1”,上坤用产品赢得了市场。朱静坦承,上坤不是一家资源型企业,而一直是以专业能力从市场获取公平的回报。


产品力“牵引”

 

每一个上坤人,都牢记着上坤LOGO中的那句话:“为宜居而来”。

 

这是它的使命。在朱静眼里,“宜居”是能够满足人和人、人和自然、人和建筑之间相互守望的社区。

 

她是个女人,上有老、下有小,更懂生活,更追求产品的细腻感,“做好”永远比“做快”更重要。

 

当然,琢磨产品设计,也是她的审美爱好。“这条蛇,一点也不凶恶,打破了我们的常规认知。”她指着会议室里的一群十二生肖说。

 

在杭州做第一个项目时,朱静就坚持一定要将生活阳台和景观阳台分开,即使反对的声音很大。依照她的生活感觉,阳台是人们走出钢筋水泥盒子和自然亲近的地方,不应该被洗衣机的噪声破坏。

 

她甚至做过实验,同样一条浴巾,晒出来和烘干出来的柔软度会相差很多。在面积允许的情况下,上坤一定会预留烘干机的位置。

 

在苏州,上坤将大隐书局引入社区,让孩子在书香中长大。在全国各地的项目,上坤社区里会出现“百亩心田”,为孩子们提供充满童趣的自然生态活动空间。而这些,是源自朱静作为一位母亲的细微观察。

 

“能够洞察人性并且符合时代变化,才能称得上是真正的好产品。”观察、思考、改进、迭代,演变成一种上坤特有的文化,不做自嗨式的产品。上坤的产品系名字也颇具美感,“四季系、樾山/半岛系、云系、S系”,很有自然色彩。

 

11年49个产品,每一个都各具特色。每一次迭代,都刷新了上坤的宜居标准。“满足客户对家与美好生活的想象”,是上坤存在的价值。上坤这十一年来的历史进程,可以说是一部好房子的进化史。

 

倾听每一块土地声音,这是朱静从土人景观规划设计研究院俞孔坚老师身上学到的。每当房子开建之前,朱静都会去地块上感受一下,甚至是拍些照片,等建成之后会再去看看。她很喜欢这种感觉。

 

对产品的极致追求会降低增速?朱静并不这么认为。

 

“有理想而不理想化”,这是上坤内部的座右铭。很多模块化的东西,上坤在研发中心就可以做出来,再根据不同城市的不同客群形成差异化解决方案。在产品升级上,上坤始终保持着适度的领先。

 

即使规模速度与产品领先发生冲突时,上坤会毫不犹豫地选择产品第一。

 

房地产发展到了现阶段,已经从原来享受土地红利和人口红利的时期过渡到了竞争时代,越来越多的房企将重心转移到了产品打造上。在上市致辞中,朱静特别提到了“产品力牵引”这一概念。

 

不仅仅是对客户,朱静对员工也是一样,她特别关注员工在办公室的舒适感,留了大量的留白空间。“只有天天在这种生活空间里感受,才可能给客户提供一些好的产品解决方案。”

 

“我觉得我们刚刚好,就像是一位长跑运动员,刚好这一段时间就是在练习长跑,而不是在练习短跑。”朱静将成功的部分原因归结于时代,觉得自己和上坤都是幸运的。

 

上坤的长期主义

 

朱静有两个“孩子”:一个是16岁的女儿,另一个是11岁的上坤。

 

“少年上坤”,是她近期常听到的一个词。在这个年纪就登陆港交所,在中国地产圈凤毛麟角——新力控股(2103.HK)用了9年。

 

在公司创立之初就引入财务投资人的,在互联网圈,这是很常见的事儿。但在地产行业,上坤应该是首例。一般人会认为,投资房地产公司的门槛很高、风险大。

 

如何做上坤,是当成猪一样,催肥、卖掉,还是当孩子一样养?林劲峰和朱静选择了后者。

 

在上坤身上,林劲峰想做一位长期价值主义者,从来不干涉上坤的业务。朱静透露,在11月17日上市敲锣仪式前,她和林劲峰已经超过一年零四个月没有见面了。

此次上市,对于外界普遍质疑的降负债问题,朱静没有回避:“上坤的负债规模本来就不大,很容易降下来。从财报上可以看到,我们去年的经营性现金流入超过了20亿,除了用于拿地,还会用于降负债。另外,我们将去年大量的结转也用来还负债,所以负债率自然就降下来了。”

就上市这件事本身来说,无论是联交所、证监会,还是相关的监管部门,层层审批下来,已经是一套非常严谨的流程。她相信,公开透明的市场会逐渐消除这些疑虑。

由于投资人的加入,让上坤从创业开始就非常的职业化。迄今为止,上坤没有一位员工是朱静的亲属,保证了团队的专业度和透明度。

上坤的诞生是静悄悄的,没有隆重的开业典礼,更没有重量级嘉宾的到场。一间50平米的loft里,挤着16个人,上坤就这样简简单单诞生了。干了一年以后,很多同学都不知道朱静已经“潜入”上海创业。

 

但这一点不妨碍上坤的正规化发展。成立初期,在喊一嗓子大家都能听见的时候,朱静就上了OA系统。“我现在16个人,不代表以后也是16个人。”一个人说了算的公司,一定不会走得很远,通过体系化的管理来运作公司是她的坚持。

 

求贤若渴,朱静一直将自己的姿态放得很低。她笑言,很多高管都是她“追”来的,三番五次的拒绝加入从未让她退缩。

 

在上市敲钟仪式的台上,上坤的管理层们按照入职时间长短一字排开,没有外部投资人和保荐团队。在朱静心中,上坤未来发展的源动力一定是管理团队,他们才是最应该到场见证的人。而这也正是上坤“后来居上”的关键因素之一。

 

5年前,在规模还不是很大的时候,上坤就设立了5%的高管信托股权池。按照上市当天45亿多港元的市值来算,也就是两个多亿,这样高的比例在国内是不多见的。朱静希望能够吸引优秀管理人才的加入并陪伴上坤成长,真正做到共创共担和共享。

 

没有赶多元化的潮流,上坤在定位上始终坚持以地产为核心,只做与“地产+”相关的产业。“如果有多元化的机会,我会推荐我们的投资人去投资。”即使成功上市,上坤也不会改变原有的战略规划,而是会继续坚持产品适度领先、效率优先为底层逻辑的规模化发展。

 

在上坤内部,有三个良性经营理念:“有质量的增长”、“长期主义”和“专业至上”。朱静诠释得很到位。

 

第一个五年,上坤选择了深耕上海。“不做到上海前30强,绝不全国化扩张。”她的决策是正确的,在竞争激烈的上海滩,上坤积累了丰富的经验、稳固了地位。2016年后,上坤围绕大上海,进军江苏、安徽、浙江等省市布局。

 

在选择城市时,朱静会从人口、产业、经济活力这三个维度来评价。“一方面看市场,城市不是一成不变的,如果一个领导班子的招商能力和产业引入能力强,那他们能给所在城市带来很多活力。”学历、能力、事业心兼具的政府领导人,让朱静看到了更多城市未来发展的空间。

 

在整个访谈过程中,朱静多次提到了“慢慢来”这三个字,上坤和她都还年轻,留给她的时间还很长。




以下是乐居副总裁、乐居财经总经理陈海保与朱静女士的对话精选:

 

倾听每块土地的声音

乐居财经:为什么取名为“上坤”?

朱静:我是女性,对女性其实有一点很重要,叫“上善若水”。我希望自己既有柔的一面,又有刚的一面,其实水是世界上一种非常有意思的物质,它是砍不断的,也蕴含着巨大的力量,同时,因为我的家乡是周口鹿邑县,是老子的故里,“上善若水”亦是源自老子的《道德经》。我很喜欢“上善若水”这4个字。这是上字的来源。

坤,因为我们是做地产的,乾为天坤为地,我们未来更多的是和土地的交流。很多年前,建业请北大俞孔坚老师帮忙进行景观设计。当时每块地他都会去看,他想倾听每一块土地的声音。

土地永远在那里,很多人在开发、在建造,不会在意土地有什么样的感觉。“上”和“坤”组合起来感觉也很美,又体现出一种向上的力量,所以最终确定下来叫“上坤”,我很喜欢这个名字。

一张入场券

乐居财经:上市给上坤带来了什么?

朱静:我觉得是和资本市场整体的接轨。对于上坤来讲,我始终很有危机感,经常会有如履薄冰的感觉,是一个企业发展到另外一个阶段,到了另外一个新的平台和竞争格局的入场券。我并不认为上市之后,就是一个非常安全的状态,而是到了一个更公开更公平的赛道上。

我们的团队在上完市的第二天没有任何人休息,依然在拼搏在第一线。我想可能这就是上坤的状态,我们已经做好了应迎接下一轮新赛点的准备。

乐居财经:上市当天股价上有点小波动,当时你在想什么?

朱静:我觉得香港的资本市场是一个非常成熟的市场,另外香港资本市场现在对于整个地产行业的理解也越来越深刻了,不再像5年前甚至10年前理解得不够深入。整个市场阶段性的波幅它是正常的,所以我们会很淡定。

我对上坤未来在资本市场的良好表现,还是非常有信心的。首先是我们的创始财务投资人林劲峰,那天在晚宴上也讲到,上坤的股权他可能至少还要再持有20年,他已经陪伴了上坤11年,始终没有卖过我们的股权,也有很多人希望能找到他来买一些上坤的股权,他希望的方式就是你可以增资到上坤来,带钱进来,但是不会卖他的股权。

我们现在还有一些新的投资人,有一位在晚宴说的让我也特别感动,他说可能我没有办法和林劲峰比谁投的早,但是我们可以比谁能陪伴上坤走得更长。 

给地产创业人的四点建议

乐居财经:对正在打工、正在创业的老兵们,你想给他们一些什么建议?

朱静:首先是选择比努力更重要。就是你选好赛道,选好自己的能力圈内的事情很重要,千万不要认为自己这个行业做不好,你跑到另外一个行业你就能做好,这是不可能的。这是最重要的一点。

第二点,清楚自己做企业放入目标到底是什么,到底把这家企业当成一个猪来做的,还是当成一个孩子来养的。只有想清楚这些东西,后面的动作才不会变形,少走弯路。

第三点,一定要躬下身来,不要急躁,不要好高骛远。我当时在创业的时候,我告诉自己,要开始坐公交车、坐地铁,要开始从很小的办公室开始,要开始勤俭节约,要开始不要面子。

第四点,要考虑怎么去老板化,千万不要认为自己是无所不能的,刚开始就要一定要靠团队的力量,怎么通过一个团队的力量,通过体系化的管理,才可能让这家公司形成持续化的成长。一家一个人说了算的企业,一定不会走太长时间。

学习胡葆森“坚忍图成”

乐居财经:在建业的7年,给你带来了什么?

朱静:非常感谢胡葆森先生对我的培养,在建业,我基本上每10个月换一次岗位,看起来是一个很折腾的过程,但是其实是无形中给了我多样的锻炼机会,让我可以更从容地在创业之后面临各种困难、压力和挑战。

从胡总身上学到非常多,建业是一家深耕在河南的一家企业,其实河南的市场相比于长三角,相比于珠三角并没有那么的活跃,老胡有一句话说叫“坚忍图成、追求卓越”,对我影响特别大。

建业2008年香港上市的时候,那一年是金融危机,还有很多企业递了表,然后主动撤下来,只有建业坚持。后来老胡在内部给分享,说你要是真的想是大生意,做一个真正的大商业模式,你不会计较眼前一时的得失。 

不以融资杠杆取胜

乐居财经:“三道红线”政策这块对上坤会有什么影响?

朱静:对整个行业应该来说都会有影响的,对上坤显然也是一样的,其实在上市前一年多的时间里,主动降杠杆比较多,我们也在控制整体的负债率,上市后资本金充实,给我们未来的发展预留了很多空间。

“三道红线”对杠杆的压力要求还是很高的,上坤不是一家以融资杠杆来取胜的公司,我们在融资杠杆上其实用的并没有很极致,反而是在经营杠杆上用的比较好。我们内部在管理上有一个叫TVPC的打法,t就是task,就以计划、货值、利润三个方面,围绕着现金流形成一个整体大运营一个逻辑,所以我们更多的是关注它的经营杠杆,关注现金流回正的时间,这是作为我们内部在考核上非常重要的方面。

在融资方面我们还是比较克制的。在整个投资的策略上,上坤不会做短债长投的事情,上坤到现在不做城市更新的项目,不收购有拆迁的项目,我们投资拿地的标准就是拿到地之后可不可以立刻开工,如果不能立刻开工立刻进场的地,是不会拿的。 

投资人要有长期价值主义观念

乐居财经:你和林劲峰11年合伙做生意的秘诀是什么?

朱静:首先大家要志同道合,理念一致。老林投上坤,是一个长期价值主义者,他可能阶段性的牺牲一些短期的利益,去做一些长期的事请。

第二点,要超出他的预期,永远做的比他预期的要好。我们在上市的时候,老林说朱静总是超出他的预期,我在给他讲上坤要实现100亿的时候,他有点半信半疑,我给大家讲上市的时候也是,但是我们这些东西都实现了超过他的预期。

我们没有一个非常清晰的多少亿的这种目标,我们还是希望随行就市,我们的发展逻辑很清楚,以产品适度领先,效率优先为底层逻辑的规模化发展。我们内部没有这样一个目标,一定要增长多少比例,我们每年的规划都会根据市场环境的变化去调整,否则动动作会变形的。

女人做地产优势大于劣势

乐居财经:你觉得女人做地产的优劣势是什么?

朱静:我觉得优势大过于劣势。现在买房子很多是女人决策,因为我特别懂女人,对于客户和产品很细腻的观察,这是很强的优势。

第二个方面,其实当过妈妈的人,她还是蛮能吃苦耐劳的,甚至在一定意义上比很多男人能吃苦耐劳。

第三点,女性还有她优势的一面是男人所不具备的。女性本来就是一个很柔弱的,很多人愿意帮助你、支持你。

如果劣势的话,可能体力和体能,包括多重的角色是不一样的。对精力方面也是一个挑战,也需要更多的倾身于家庭、孩子。作为一个女性领导者,要会时间管理、自我情绪管理、自我身体管理。 

吴亚军和龙湖是榜样

乐居财经:在地产圈,你有没有对标的女性企业家?

朱静:十四五年前,胡总带我去龙湖交流的时候和吴亚军老师面对面交流过,我是觉她是一个非常睿智、有胸怀,战略非常清晰的女性老板,是我的榜样,而且还很淡定,她给我那种“治大国如烹小鲜”的感觉。

我和亚军老师差了12岁,她也属龙64年,我也属龙76年。上市那天,我还在想过,龙湖是2009年上的市,上坤是2020年,差了11年。我和吴亚军差了12岁,其实两个人上市的时候年龄相差不大。所以,我想12年后的上坤是不是能达到今天龙湖在行业内的成就,这是我思考的一个问题,也是我们未来要努力的方向。

欢 迎 关 注 微 信 号 :yuequanwang

越圈公众号二维码.jpg


扫描微信二维码,地产金融资讯随身查
扫描左侧二维码或搜索添加微信公众号:yuequanwang
地产金融最全的资讯微信平台,随时随地获知有价值的资讯


0
© 2019-2020 51yuequan.com 京ICP备20028437号
sitemap feed