上海 | 写字楼市场大数据深度分析与资产估值Cap Rate报告

2020-10-20 15:08:50      浏览    作者:晤桥亚洲

报告来源:AMSS大数据 https://amssdata.com.cn

本期报告:后疫情上海写字楼市场行业报告· 2020年·第三季度 第二期。

本系列报告定期发布,敬请关注。


- 后疫情写字楼市场深度分析 -


上海 SHANGHAI



 

     6,941栋写字楼

 

     A、A-、B+、B 4级市场细分



晤桥亚洲团队以AMSS大数据平台中上海6,941栋写字楼数据为基础,对上海后疫情写字楼市场进行深度分析,核心结论如下:

后疫情上海
写字楼市场现状

截至2020年3季度,达到国际甲级标准的Grade A写字楼(如恒隆广场、嘉里中心)仅占上海写字楼市场供应总面积 7%份额,国内较高标准的甲级A-写字楼(如中欣大厦)占市场24%份额。乙级写字楼占总市场供应量69%,其中乙级B+写字楼(如东海大厦)是市场主力,占整个上海写字楼市场供应总面积51%的份额。行业长期缺乏对A-和B+这两类市场主力产品的研究;



大数据显示上海写字楼市场的市场化水平远远高于北京。体现在以下特征:


 上海企业租户的跨行政区流动性较高,不像北京的企业往往集中在部委等核心资源周边导致流动性较差;


 流动性较强的上海写字楼市场使不同核心商务圈的租金相对接近,不会出现北京金融街租金高出其他商务区2-3倍的现象;


 陆家嘴、人民广场、南京西路和淮海中路四个核心商务区通过密集的地铁和隧道联通,界限日趋模糊,共同构成跨三个行政区的大上海CBD,与北京风格迥异的朝阳、西城和海淀三大CBD形成鲜明反差。


陆家嘴、人民广场、南京西路和淮海中路四个核心商务区的国际甲级A写字楼租金6月触底后短暂反弹,但反弹乏力,而区域内及周边的A-和B+市场租金相对稳定。北外滩和苏河湾两个新兴商务区租金逆势而涨,呈现核心商务区租户降级并向周边市场分流的趋势,需引起CBD业主的重视;


虹桥商务区的成熟过程慢于市场预期,空置率依然居高不下,租金长期较低迷。2020年2月上海市政府正式批复《上海市虹桥主城片区单元规划》虹桥商务区由目前的功能区27平方公里扩大到86平方公里。2035年,虹桥枢纽1小时覆盖长三角区域县级以上城市数量比例超过60%,推动虹桥商务区与长三角区域主要城市形成2小时交通圈;虹桥商务区目前的困境与政府的新规划有所矛盾,但是上海西进与长三角融合趋势不变,随着虹桥商务区的配套日趋成熟,对中心城区的商务分流是否将构成长期威胁,并引发流动性较强的上海市场重心整体西移的可能性,值得投资人关注;



受疫情影响,投资市场依然不活跃。无风险10年期国债收益率由6月底的2.88%提升到目前的3.25%,风险资产投资收益率相应提高,导致3季度写字楼Cap Rate 高于2季度。


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上海写字楼细分市场机会与风险

各区的企业生态特征和供应量共同影响了租金水平和未来走势,详细分析请参考AMSS会员专区《主要商务区租金趋势与商务生态特征综合分析》





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