晤桥专题 |回避3大误区 ,把握资产“退出”3大攻略

2020-10-17 11:21:56      浏览    作者:Allan wu

文字 |  Allan Wu    



资产最主要的回报来源于退出时的资产溢价,所以“退出”往往是业主最关键的一步棋,如何下好这步棋?


误区一:


投资机构都是一个套路,追求回报最大化

全世界最聪明的人群大概就是做金融的,想把资产卖给机构投资人,门槛要远远高过把住宅卖给散户。资本市场可以根据资金背景和投资战略分出多种投资机构类型。


攻略一:

知己知彼- 分析不同机构投资人的特征 

了解资本市场的多元化。


如何看懂机构投资人:

 机构投资人可以细分为:长线、中线、短线。其中,长线投资机构扮演最重要的角色,因为他们比较有耐心,而且资金相对便宜。


 长线投资人又可以细分为:主权、养老、保险三大类。各类投资人资金背景与投资特征都不一样。


三大核心竞争力包括:


资产配置能力


风险管理能力


资产管理能力


 机构投资人的共同投资原则:一定在风险可控情况下,才追求回报最大化。百年老店能屹立不倒,全是凭借风险管理能力,谁都不愿意亏钱,所以当你和机构投资者第一次面对面时,他们已经开始系统化在计算和你可能带来的风险了。


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来源:晤桥亚洲


误区二:


资产退出就是一次性彻底地卖掉资产

攻略二:

一次性退出很难很慢,风险也很大。科学的退出是通过资本接力逐步套现并实现资产溢价。

案例:凯德的退出模式是永久保持资产控制权的资本接力退出模式。


 投资人的风险承受力不一样,因此有些投资人喜欢投开发项目,有些投资人偏好稳定运营的资产;


 在项目的获取、开发、持有全周期中,可以与不同风险承受能力的投资人分阶段合作,进行资本接力,逐步实现溢价。案例:远洋与太古、南丰、人寿的合作模式。


 各个阶段的退出可以通过股权合作、搭建项目基金或母基金逐步退出,最后把资产养肥,达到REITs市场的回报要求时,再以REITs退出;REITs的门槛很高,而且是整个资产市场最末端的退出通道,不要把REITs的作用过度放大。


 资本接力退出的前提条件:提前做好资产架构与稅筹优化。


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来源:晤桥亚洲



误区三:


综合体打包一次性整体退出最容易、最省事

攻略三:

综合体需要提前做好资产拆分和税筹规划,分阶段、以不同模式退出各个单体给不同投资需求的机构,避免一个单体拖累整个综合体的退出。


① 投资人的资产配置差异导致了基金和 REITs市场长期偏好Pure Play Strategy,即写字楼、购物中心、酒店、公寓、物流分开组合成单纯业态的投资产品供不同喜好的投资机构选择;


② Pure Play Strategy的前提:提前规划综合体项目的资产架构,拆分成各个单体,并装入干净的壳公司;


③ 提前做好稅筹规划,避免资产增值后的大量稅费(Tax Leakage);


④ 曾经交易过的资产往往比较干净,也会让投资人比较放心;


⑤ 大宗资产交易失败的主要原因往往是:


资产架构过于复杂,投资人担心后续各类纠纷;


资产里拖泥带水,隐藏潜在风险;


缺乏前置的稅筹规划,导致买卖双方的价格谈判僵局;


资产分拆与交割周期过长,投资人风险不可控。


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来源:晤桥亚洲


案例:领汇在2015年收购深圳龙岗万科广场的交易谈判中,与万科无法就大型商住综合体项目公司转让的或有债务担保问题达成一致,所以导致交易失败。


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作为资产管理人,对资产的退出提前做好持有架构和税筹规划是很重要的一件事。因为资产最主要的回报来自于退出时的资产溢价,如果不能提前就资产的退出做好结构优化和避税规划,等哪天想卖时,就有可能要付出很高的税收代价,最终影响项目的整体回报。

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