或许,应该看看另一个泰禾

2020-09-30 16:18:32      浏览    作者:豪言
救泰禾,不如说是救院子


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中国房地产的历史有点魔幻。


行业老大万科,“被并购”和“险被并购”共有四次(华润、深铁、君安和宝能),而并购别人只有一次。


2006年盛夏,万科以36亿元拿下南都80%股权。旋即快速进入核心城市杭州,一次性获得江浙沪近300万平方米土储和当地成熟团队,完成长三角布局。


并购很成功,所以之后王石还与南都老板周庆治相约去登了太白山。王与周是老相识,亦同为中城联盟的创始人。


太白山下来,14年倏忽而过。


对中国房地产来说,14年已是漫长而峥嵘的岁月。


期间天翻地覆慨而慷,崩盘及接近崩盘的大中型房企,只用手肯定数不过来,但万科却一直没有再出手。


直到两月前,它与泰禾签订股权转让框架协议,在满足交易前提下,收购后者19.9%股份。

 

万科并购少,原因应是眼光高:对方必须具备独特的战略性优势,能实现互补,有助于万科质变式发展。


泰禾符合这个条件吗?


在世人眼中,泰禾信用崩盘,资金链断裂,难以为继,但在万科眼里,或许有着另一个泰禾:奉行精品战略,销售额曾排TOP20,并有着业内最强产品IP。


或许,泰禾的短板失之于术,但长板却得之于道,顺之于势。


势是什么?


黄金时代房住可炒,规模为王,标准化、高周转成为基本战法。彼时行业弥漫着“四无之惑”:有房无质,有质无品,有品无牌,有牌无魂。


白银时代中国住房自有率超过90%,房住不炒,改善需求和长期投资需求成为主流。产品的超居住功能、品质、品牌及所蕴积的文化基因,成为人们买房的甜点和痒点。


以往,产品力只是锦上添花,可有可无,现在则是雪中送炭,必不可少。


此时,人们要的不是“房子”,而是“好房子”:不惟是憩养身心的空间,更是美感、价值和文化的载体。

 

比如泰禾的新中式院子。

 

2




   


近年来,中式院子一度成为行业热词。

 

但多数是在人们对“枫丹白露”和“上东新区”的欧风美雨产生审美疲劳后,有表无里的鸡汤式替代品,业内正式称呼是“营销噱头”。


但在泰禾,院子已然有名有实,成事成势。


首先,院子成为企业核心产品。


院子曾拯救了泰禾进京后的首个重点项目,并以“运河岸上的院子”之名,成为京城网红项目。


之后与时俱进,丰富产品线。院子系之后,又出大院系、府系、园系和湾系,增加现代感、时尚感和文旅特色,形成完整体系。


产品成熟,市场适应性强,可规模复制和品牌输出,进行有质量扩张。


从北京、上海、深圳,到南京、合肥,院子已落地全国22城44院,四次上榜“亚洲十大超级豪宅”, 近三年销售额已占泰禾历史总销售额的1/3。


其次,院子成为行业超级IP。


新中式风格和精工品质并重。不仅蕴含中国传统文化,有“大、美、精、深”的园林之美,更有精湛工艺,如院子系的十大营造工法,大院系有九种非遗传承工艺。


更重要的是,这些工艺还有专利保护,泰禾成为中国首家“知识产权”的房企,护城河有了护身符。


业内共识是:谈豪宅必提中式,谈中式必提院子,谈院子必提泰禾。


它的意思是:泰禾与院子,已人剑合一。


泰禾院子集独特性、创新度和领先性为一身,产品和品牌价值强大,难以复制,罔谈超越。


也因此,院子不仅是泰禾的独家秘笈,也代表着行业新的产品高度和品质标准,承继着过去,代表着未来,是白银时代的竞争利器。

 

存量市场,行业利润变薄,竞争加剧。


企业不仅要有更大规模、更全产品线和更长产业链条,还要打造“人无我有,人有我强”的超级长板产品,才能保持品牌高度,获得可观利润。


这也是抢占下一步先机的突破口。

 

泰禾的价值,不是做到千亿,而是做出了“院子”。

 

3




   


“院子虽好,还是要由泰禾来做”,这是业内公论。


因为阳春白雪,和者必寡。愿意做、能做好这种产品的公司极少。


国内开发商能坚持长期全系做出鲜明特色的高端住宅者,一只手就能数过来。


而院子则是泰禾近20年磨剑之作,是尽心竭力的成果,融合了情怀、匠心和中国文化,既是回归,也是超越。


打造“院子”,是有着相当复杂性和专业性的综合工程。不止借技,更要借魂。不是简单贴标签的一劳永逸,不是三招两式的模仿,更不是谁把图纸拿过去,都可以用。


近年来,地价普涨,很多规模超过泰禾的开发商,在高能城市拿到土地后,鉴于成本,只能“被动豪宅化”。但一无初心,二无能力,为保薄利,不惜用次料、减配置,名不符实,引发业主维权。

 

要做到院子级别产品形神兼备,保证品质的广谱应用,至少目前来看,只有高水平的原创团队,才能胜任。

 

这也是万科参股泰禾的原因之一吧。


对见惯云舒云卷,目标应在万亿的万科来说,千亿规模的兴衰荣枯,不过吴下阿蒙。三年可达,何曾在意?


作为一家以情怀著称的公司,万科知道,有情怀的人很多,但能将其产品化的人很少。


20年前,王石参观泰禾在福州的首个项目天元花园时,惊叹于泰禾的产品力,并主动推荐泰禾加入了中城联盟。


如果万科和泰禾走到一起,也是两家企业创始人的文脉相通和认知积累。从这个意义上说,万科出手救者,不是泰禾,而是院子。


泰禾和院子有救吗?看几件事。


一、深圳院子,三年不飞。2015年底,泰禾在房价上涨最高潮时拿地,楼面地价7.9万/平方米,创造中国地价纪录。一鸣惊人。今年5月,犹抱琵琶半遮式露面,却引来万众瞩目,看样板房还需要数千万验资。


二、危机当头,檀渊盟下,泰禾内部开会,黄其森强调,坚持品质不放松,对业主负责,即使财务资源偏紧,也要首先保障工程建设。

 

三、在与多家金融机构、银行等商议解决之后,各方信心逐渐恢复,公司亦将逐步恢复正常经营,据泰禾自述,其各地项目近期已经开始陆续复工,如济南、太原和中山等。


泰禾9月30日最新公告,大意是:与万科约定条件尚未全部满足,如公司与债权人的债务重组方案仍在继续协商,部分债权人还需要时间完成内部审批等,但万科一方目前无意单方面终止上述协议。


也就是说,双方合作意向不变,但万科不肯轻许,泰禾不愿浪诺。其实,都是认真负责的态度,这或正是日后顺利“复兴”的最大保证。


如果说还有第四件事的话,那就是据最新消息,规模与负债都数倍于泰禾的恒大,已然有缓。


在喧嚣的中国房地产业,易见的土储规模、销售数据、资金动态、高管变动等爆点话题,只是一家企业的20%,它往往使你进入误区。


而不易见的初心愿景、产品逻辑和品牌价值,才是企业的80%,它往往蕴藏着发展原动力和内动力。

 

或许,万科看到了80%的泰禾。

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