“三道红线”之下,60家房企哪些即将进入“红线”?

2020-09-25 18:05:12      浏览    作者:中科财金

2020年8月20日,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,明确了收紧地产开发商融资的“三道红线”。而在9月14日,在国务院政策例行吹风会上,人民银行副行长潘功胜首次对近期备受关注的房地产融资新规表态,称该规则有利于矫正一些企业盲目扩张的经营行为,也有利于防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。严格来讲,这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。相比以往模糊的收紧房企融资的政策,三道红线的标准明确,让房企没有漏洞可钻。

具体的“三道红线”为:

根据三项指标的踩线情况,相关部门直接给出了相关的管控范围和目标,将房企分为“红、橙、黄、绿”四档进行管理。这三条红线的紧要程度,也从一到三,从轻到重依次排列。

三道红线会对房企产生下列影响:

(1)房企扣除预收款项的资产负债率>70% :存货周转速度有待提高。房企合同负债占负债端比重通常较大,因此剔除预收款项后更能反映房企有息负债的情况。剔除预收款项的资产负债率过高的现象在多数房企中普遍存在。这表明多数房企的有息负债占比过高,而合同负债、预收账款等销售相关的经营性负债占总负债比例较低,存在存货周转偏慢、债务负担较重等问题。但扣除预收款项的资产负债率要综合持盘量、销售情况来看,该指标超70%的房企如果销额较高就说明还有大量资金没到位,踩中这条红线对这些房企来说相对问题较小。若要降低这一指标,就需要房企增强销售力度,加快存货周转速度,扩大预收款项规模,与此同时,捂盘惜售行为也会受到限制。

(2)净负债率>100%:明股实债风险有上升趋势。净负债率是指货币资金未覆盖的债务部分占总权益的比例,反映企业权益资金对偿债的保障程度。有息负债的压降,或者权益端规模的扩张对这一指标的下降有帮助。有息负债的下降主要依靠房企自身现金流的改善,才能使得偿债规模超过新增规模。但对于长期依赖杠杆经营的房企而言,短期内债务化解的难度比较高,因此现阶段,房企对债务可能更偏向于存量管理。另一方面,房企更倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率,因为由于扩大非控制性股东权益的难度更低。这意味着房企联营、合营的事件可能增多,明股实债的风险也可能上升

(3)现金短债比<1:销售回款周期或缩短,长期债务资金依赖度可能升高。现金短债比体现账上货币资金对短期债务的覆盖能力, 或旨在引导企业提高资金回笼效率。剔除预收款项的资产负债率和现金短债比都是衡量偿债能力的传统指标,但本质上都与经营效率挂钩。短期债务的成本往往较高,目前大部分开发商的长期债务成本都处于5-10%之间,但短期债务有些会超15%、甚至会超过20%。因此,若短期内房企销量不可观,资金或将产生流动性危机。现金短债比进一步强调资金回收的效率,要求房企压缩回款周期,保证经营性现金流的充沛,而非通过借新还旧等方式,依靠债务资金维持表面流动性的稳定。其次,现金短债比的考核也有助于改善房企的融资结构,重点打击“短借长还”等行为

表TOP60房企三道红线指标情况与企业评级评分

数据来源:中科财金产业研究院、企业公开年报

“企业动态风险评级体系”是由中国生产力学会循促委、中科财金产业研究院、绿湾科技人工智能团队联合成立的“中国城市产业发展力课题组”旗下重大研究课题,已于2020年8月经专家评审团评审通过。目前工行、农行、保利资本、华润资本、中信建投等多家金融机构参考和应用“企业动态风险评级体系”作为评判房地产企业安全风险的重要依据。此评级结果与国家“三道红线”融资新规的预警完全吻合,符合国家“坚持房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济的手段”、“因城施策差异化调控”的基本原则。评级结果表明:

得分越高,触及“三道红线”条数越少

红色区域房企评级得分均值为7.5分;橙色区域房企得分均值为7.2分;黄色区域房企评级得分均值为7.7分;绿色区域房企评级得分最高,均值为8.3分。以2019年报数据为基础,中科财金统计了60强房企的情况。16家房企“三道红线”均触及,位于红色区域;12家房企触及“三道红线”中的两条,位于橙色区域;23家房企触及“三道红线”中的一条,位于黄色区域;8家房企均未触及“三道红线”,位于绿色区域。

多家位于黄色区域的企业地销比相对较高,有向橙色区域变动的趋势

部分位于黄色区域仅触及一条红线的房企,地销比较高的同时平均溢价率偏高,而平均融资成本比较合理,有向橙色区域变动的风险,如德信中国、蓝光发展等;部分规模房企连续三年经营活动现金净流量为负,有息负债规模或将进一步受限,如华夏幸福、富力地产。

评级结果

在中科评级体系中,阳光城评级得分8.2,综合实力等级为AA-。2019年公司实现销售额2110亿元,2020年1-8月实现销售额1283.8亿元,同比增长4.37%;2020年1-8月累计拿地金额549.7亿元,地销比0.42,逆势拿地明显。

“三道红线”踩中两条

有息负债增速或将不得超过5%:阳光城财务杠杆水平处于高位,2020年半年度报告期末公司净负债率121%,剔除预收账款的资产负债率为78%,现金短债比1.19,“三道红线”踩中两条,有息负债规模或将受到增速不得超过5%的严格管控。

辅助指标符合管控要求

近三年经营性现金净流量均大于零,2019年地销比小于40%:2017-2019年,阳光城经营性现金净流量均大于零,此外,2019年公司地销比为31%小于40%,均符合相关监管部门对房企地销比及经营性现金净流量的管控要求

应对措施

有息负债增速或将受限的同时资金需求量大:公司为实现销售规模的增长,拿地力度虽较2017年有所下降但整体拿地积极性不改,2020年上半年地销比为0.61。阳光城有息负债增速或将受限,但资金需求量大,这就要求公司寻求其他途径解决资金

通过合作开发等其他途径筹集资金,不排除隐藏有息负债的可能:2020年半年度报告期末,阳光城有息负债较2019年末增长-0.91‰ ,有息负债规模基本保持不变。但公司的总负债规模却保持两位数增长,2020年半年度报告期末较2019年末增长18%,主要系其他应收款增长19%导致,可见公司为满足经营增长需求,通过联合拿地、合作开发等其他途径筹集资金,不排除在其他应付款科目中隐藏有息负债的可能。

引进战略投资者泰康人寿、泰康养老:近期公司引进战略投资者泰康人寿及泰康养老,合计将持有阳光城13.53%的股份,泰康系将成为阳光城的第三大股东,同时公司承诺2020-2024年公司归母净利润复合增长率不低于15%,一定程度上解决资金来源的同时面临不小的业绩压力。


评级结果

在中科评级体系中,旭辉集团评级得分8.4,综合实力等级为AA-。2020年1-8月集团实现销售额1283亿元,同比增长9.9%;2020年1-8月累计权益拿地金额394亿元,同比上升9.9%。

“三道红线”踩中一条

未来集团有息负债增长率或将被限制在10%以内:旭辉集团剔除预收账款的资产负债率在2020年上半年达到74.2%,触及三道红线中对此项指标的限制,而净负债率和现金短债比均处于安全区域。

辅助指标有待改善

地销比超40%,经营性现金流净额连续两年为负:2020年上半年,旭辉集团全口径地销比为45%,权益地销比为55%,均比2019年底有所上升,且超过了40%的政策上限。此外,2018年起旭辉集团连续两年经营性现金流净额均为负,且2019年负值进一步扩大,现金的获取对外部融资的依赖程度更高。因此,在控制负债水平之外,集团还需降低地销比,并尽快将经营性现金流由负转正

应对措施

通过加快周转率,增加销售额和现金回款。2019年,旭辉集团存货周转率为0.36,低于行业均值0.41,有一定提升空间;

减少拿地、运营资本支出,降低资金需求。2017年以来,公司已开始着手降低拿地速度,权益地销比由2017年的0.72降至2019年的0.47,但2020年上半年此指标回升至0.55,因此未来还需进一步降低拿地强度;

通过股权融资、向关联公司借款、发行永续债等方式获得外部资金,缓解三道红线对业绩带来的冲击。

注:文中提到销售额均为全口径销售额,地销比均为全口径地销比

结语

为达到“三道红线”指标,房地产行业降负债将成为常态:各大房企主要通过以下途径实现降负债:一、通过降价促销、加快资金回笼,如近期恒大集团全国619盘七折优惠、加快库存去化,实现资金快速回笼;二、引进战略投资者,如阳光城引进泰康人寿、泰康保险;三、配股募资、分拆上市,如富力地产9月15日公告配股募资24.98亿港元用于偿还境外债务、分拆酒店业务到新加坡上市。四、控制拿地节奏、减少物业持有量,如融创中国控制拿地节奏,2020年上半年新增土储货值同比大幅下降64%,同时计划减少持有物业量。

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