TOD模式的光环 造就日本城市之巅

2020-09-21 09:27:04      浏览    作者:全球奢侈地产

今天,我们开启一个新话题:TOD。

全球大都市进入TOD时代,这是结论。

到底TOD意味着什么?中国意味着什么?深圳意味着什么?

层层剖析。


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说到TOD,我们首先会想到日本。


作为一个“地小资源少”的国家,日本仅用30年,就完成了发达国家100年到200年才能实现的工业化和产业化升级进程,堪称“东亚神奇的创造者”。


日本的神奇之光,也耀自交通之上。源自于它无止境地进行探索与变革。将TOD规划做到了极致,成为众多国家效仿的对象。


TOD模式即transit-oriented development,是以公共交通为导向,规划一个包含住宅、商业、教育等多业态配套的生活区,能够使公共交通的使用最大化的规划设计方式。


尽管TOD商业模式是源自于美国,由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普提出采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区,是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延。但是,日本却凭借丰富的开发与成长经验成为了TOD模式的集大成者。


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资料显示,仅东京23区就有轨道线路42条、2246公里,日均客流1600万人次以上,轨道交通沿线的TOD项目随处可见,为区域经济发展注入了新活力,成为城市转型发展的重要支撑。据介绍,目前日本TOD领域主要有6家民营化JR铁路公司、16家大型民营铁路公司,以及三井不动产、三菱地所等房地产商。


从东京涩谷站到日本六本木新城到大阪到日本新宿日本再到二子玉川综合体,用TOD模式串联起整个城市的交通脉络,也成为日本在城市发展中所展示出的独特个性。


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新宿

商业积聚下的城市“副中心”


新宿也是一个依托于交通枢纽站而兴旺的典型代表城市。新宿距离东京直线距离约16公里,是世界较为成熟的TOD枢纽,汇集了日本旅客铁道(JR)、地铁等共9条轨道,设有178个出口,是日本重要的枢纽站,也是获吉尼斯世界纪录认证为世界上使用人次最多的车站。

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新宿站通过对车站设施、道路基建、周边建筑等进行一体化规划及建设,形成明了、舒适、密集的步行网络,通过结合地形和功能,构建地下、平面、地上等多层次步行空间,形成有效连接车站与周边城市功能群体的广域网络。通过平面网络与竖向空间的整合,原本单纯以移动为目的的步行网络兼具了休憩、逗留和聚集的功能。


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新宿站轨道线路停靠站台指引示意图


在新宿,名企总部云集,是东京久负盛名的大型繁华商业区之一。汇聚30余万人,产业人口集聚下,东京之繁华,新宿咫尺可见。据了解,东京居民对公共交通的依赖程度高达80%。其中东京新宿站,以出入闸人次计算,每天客流量高达364万人次,使得新宿TOD流动人群的购买力层级、出行目的异常丰富。


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图片来源:21世纪报道


根据日本经济新闻数据显示,东京圈2017年出售的新房均价约5971万日元 (约人民币345.48万元),同比2016年上涨6.9%!同时,从2013年到2017年,东京都的平均地价总体呈上涨趋势。特别是新宿站周边的地价,在短短5年时间内上涨了37%。


新宿站将交通枢纽与周边商业高效联通,并有效提高了周边土地的利用效益。不仅有效的促进地上和地下空间的充分利用,更增加了商业空间,打造出了家和办公室之外的“滞留空间”。


六本木新城

“TOD社区理念”世界鼻祖


作为“TOD社区理念”的世界鼻祖级代表性项目,六本木以轨道为节点,通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用,形成“垂直都市”,将城市空间与车站空间融合,在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区,日均客流300万人次。同时,也让六本木新城是东京著名的购物中心和旅游圣地。


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在打造时,六本木也有很细致的前瞻性规划,亦克服原坡道地形,形成了立体广场空间。建筑物的电梯井、楼梯间和公用单位的核心部分,都移到南北两边,为中心保留了更大空间,人群能够在商业区和文化区自由流通,以便于后期进行改建或装修。


不仅如此,项目在保留原有景观的基础上,打造绿色长廊,将项目融入到周边集群。其还引进了国立新美术馆、六本木山庄等文化设施业态,形成了一个具有文化氛围区域性的六本木艺术三角区,有效地提升了环境品质,增强了地区活力。


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将TOD与社区生活做到了很好的串联,人们可以在生活区穿梭自由。不仅满足了人们品质生活所需,又有效的疏通了人流,解决来往地铁的人群拥挤问题。


全球进入TOD时代,中国呢?深圳呢?留待分析。

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