融创的节奏变了

2020-09-03 09:43:58      浏览    作者:炸天团

两年前,也是在半年报的时候,炸天团曾写过,融创就是头稳步前行的犀牛,风雨兼程地在追赶。

 

在过去的10年时间里,融创从一家合同销售额只有71亿、土地储备仅590万平方米、旗下项目不过十余个的区域性房企,追赶成为坐拥5562亿销售额、并跻身房地产行业的TOP5俱乐部。

 

10年时间,这头犀牛足足增长了77倍,在绝大多数时间里都超过了TOP5俱乐部里的其他成员。

 

不过,这头奔跑了十多年的犀牛似乎主动放缓了自己的脚步。

 

中报显示,今年上半年,融创仅以合理价格择优补充了少量土地,新增土储1730万平方米,新增货值为2330亿元,同比大幅下降64%。

 

而我们以克而瑞的数据对比,前7月,融创拿地金额为381亿元,同比减少44.38%,在房企拿地排行榜上的排名下滑12位,至第15名。

 

如此显而易见的转变,此刻发生在融创身上,不得不让其他跟在融创后面奔跑的其他房企们不安起来。

 

 

01

平衡术

 

“今年我们是最从容的一年,我们对市场的判断一直是对的”,融创中国董事会主席孙宏斌在半年业绩会上强调。

 

今年上半年,融创抓住了市场的窗口,两大“下降”趋势引人关注:

 

首先,净负债率大幅下降23个百分点,截至报告期末,融创账面现金达1209亿元,流动性充裕。

 

其次,在降低杠杆之余,新增融资成本显著下降1.9个百分点,通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构。

 

在监管层面“三道红线”的传言中,融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本,保证高质量稳定增长的发展战略,大方向与政策步调一致。

 

兜里有钱,生钱亦有数。

 

负债和融资成本的双降,离不开销售业绩的兑现。


2010年-2019年,融创合同销售金额从71亿元上升至5562亿元,增长高达77倍。


同期,融创的营业收入与净利润也保持高位增长,营业收入从82亿元增长至2937亿元,增长35倍,核心净利润从15亿元提升至271亿元,增长17倍。

 

从2017年开始,融创的营业收入与净利润增速,甚至赶超土地储备及合约销售业绩增速,年复合增长率达60%和55%,货币资金、净资产不断积累。

 

即便是疫情这只“黑天鹅”飞出,房地产市场进入寒冬,融创的销售端依然是恢复最快的房企之一,走出了V字走势。

 

3月逐步复工复产,5月起便连续实现合同销售金额的同比增长,到了传统楼市销售淡季的7月,融创单月录得合同销售金额522.5亿元,同比大幅增长26.97%。

 

根据融创中期业绩报告,上半年,融创已经完成合同销售金额1952.7亿元,位列房地产企业第五,仍然是优等生。

 

降杠杆和冲业绩两手抓的平衡之术,融创上半年核心净利润130.4亿,同比提升3%。

 

要知道,部分规模房企多项关键财务指标下滑,营收和净利润双降的企业不在少数,81家A股上市房企中,净利润实现同比增长的占比不到四成。

 


02

拿地底气

 

不单是融资环境,融创对于土地市场的判断也是准确的。


今年上半年,融创只补了少量的“仓位”,拿地的价格也比较合理,一改往年“并购王”的姿态。

 

而拿地态度的转变始于2016年。


在当时的业绩会上,孙宏斌表示“目前的房地产行业风险十分大,任何热点城市房价不可能降,但也并不具备暴涨的任何基础”。

 

彼时的孙宏斌判断,宏观调控的严峻程度是超乎想象的,会改变消费预期,因此融创在全国范围内停止申请拿地,拿地步伐全面放缓,但并购不会停。

 

在2018年的中期业绩会上,孙宏斌依然坚称,宏观调控政策不会短期内放松,随着政策持续,购买预期肯定会发生变化,接下来会很小心谨慎地把融创做安全。

 

接下来的几年里,“小心”这一词被频繁提及。

 

2019年初,孙宏斌直言,2019年拿地风险特别大。地便宜,钱也便宜的时间窗口已过。今年有可能会出现一段时间是钱便宜、地贵,再往下将会是地贵钱也贵,因此对土地市场比较悲观。

 

到了今年,孙宏斌的拿地策略更为谨慎,“不该拿的坚决不拿”,认为目前地价偏高,等未来供应量上来,才有钱去买好的地。

 

事实上,融创拿不拿地一度成为行业预判走势的风向标。而融创缓拿地的底气,不仅得益于近几年审慎的投资策略,也因其手握“余粮”,心里不慌。

 

截至目前,融创确权土储货值高达3.07万亿元。

 

3万亿是个什么概念?就算融创现在停止拿地,按照正常的去化速度,这些土储也足够融创稳健地发展10年的用地需求。

 

而且融创82%的土地储备位于一二线城市,平均土地成本仅4306元/平方米,再对比约15000元/平方米的销售均价,融创的净利润将会非常可观。

 

此外,以抄底并购见长的融创,通过低成本拿地,也能在未来可以获得较大的溢价。低买高卖,为融创获得良性现金流循环。

 


03

护城河

 

降杠杆,广积粮,在增长放缓、利润趋薄的行业周期下,融创对于文旅项目及物业管理的布局也凸显了其综合发展的决心。

 

尽管融创中国大多数收入来自销售住宅及商业物业服务,今年上半年,文旅城建设及运营收入为9.8亿元,占比1.3%,但文旅项目属于典型的重资产长周期,但潜能巨大。

 

自2017年完成了对万达文旅的收并购以来,短短几年间,融创又经过多起百亿级的收并购。目前,融创文旅已在全国一二线核心城市布局12座文旅城、25个文旅小镇、4个旅游度假区。

 

其中涵盖49个主题乐园、48个商业项目及近150家高端酒店,覆盖融创乐园、融创茂、高端酒店群三大核心业态及雪世界、海世界、水世界等十余种主题业态。


正如融创中国行政总裁汪孟德所说,未来三年,文旅在对收入的占比依旧会比较低。但未来三五年以后,业绩会慢慢地释放。

 

除此之外,占营业收入4.2%的融创物业服务,于8月初启动上市之旅。

 

今年以来,众多房企争先拆分物业服务公司寻求上市,起根源在于,相比地产和文旅项目,物业管理作为轻资产,收入稳定。

 

通过将物业分拆上市,房企旗下物业板块能够实现独立运作,减少对母公司的资金依赖,降低公司的负债,同时扩大品牌影响力,寻求在原有业务上的创新与突破。

 

要知道,融创服务经过16年的发展,根据中国指数研究院的资料,2019年,融创服务的整体增长率为104.5%,在大型物业服务企业中排名第一。


截至2020年5月31日,融创服务在管建筑面积达1.01亿平方米,这样的在管规模,在上市物企里也是名列前茅。

 

多年来,融创服务聚焦并深耕核心城市,储备丰厚。根据中国指数研究院的资料,物业服务百强企业2019年单个城市管理面积均值140万平方米。融创服务在众多重点一二线城市优势布局明显,远超行业均值。

 

此时推动物业板块上市,不仅是寄希望其发展成头部企业,更是在打造从住宅、物业到文旅、服务的全方位护城河。

 

 

很多年前,联想创始人柳传志曾给孙宏斌一句忠告:“你做企业别的都挺好,就是有一点,太急躁了,要把心态稳一稳。”

 

如今,历经时间历练的孙宏斌似乎化身成了谨慎的土地捕手,在持续升温的土地市场中选择了从容和冷静,严控拿地节奏,直言“现在的排名很舒服”。

 

而在其领导下,业绩债务双手抓、择优拿地、聚焦“地产+”,这三方面完美体现了融创出色大局观,不盲从不跟风,把钱花在刀刃上。

 

如今的融创颇有当年苏轼“莫听穿林打叶声,何妨吟啸且徐行”那味儿了。


0
© 2019-2020 51yuequan.com 京ICP备20028437号
sitemap feed