作者：景言

政策突发利好，地产板块走强，是大部分媒体解读地产股暴涨的原因，但如果长期关注过关于地产周期和股市估值轮动的研究，政策只是周期轮动加速的推手，真正暴涨的逻辑还是地产股的估值修复。

在金融市场，地产股一直不是资金抱团的选择方向，因为从资本市场估值的逻辑来看，住宅开发没有故事可讲，加上政策关联性极强，风险较大，现金流折现的估值方式并不被认可，导致PE值长期处于较低水平，没有资金愿意参与，而这次的股价集体拉升，我认为主要还是估值暂时性修复，持续修复估计较难。

第一、近期与多位房企朋友交流，1月份全国楼市明显回暖，最明显是是北上广深，新建商品房价格环比上涨0.6%，二手房价格环比上涨1.3%，相比于2020年逐步回暖的迹象，楼市回暖对整个行业属于重大利好。

第二、地产股属于非常典型的周期股，当天资金和人气都集中在周期股，加上前期有色和煤炭暴涨，而地产股一直处于价值洼地，资金抱团效应从高估值的板块撤离后来到低估值的周期板块，加上政策性利好进一步扩大为刺激地产股暴涨。

第三、地产处于冷门股，2020年有色和煤炭带动周期股上涨，但是地产股一直没有动静，持续阴跌，前几日才止跌，房企估值水平远低于银行龙头，造成地产股“比现金好”，且分红较高加上从房企的销售状况来看，都超预期。板块涨停潮仅仅是补涨。

第四、从行业发展的角度来看，2021年被认为是地产的转折年，楼市会同比回暖，股票市场本身是有炒作预期的，大资金会提前低吸炒作，地产得到超大资金低吸，推动地产股大涨，我认为这是地产股暴涨最重要的因素。

   这是资本市场对地产股的反应，但是政策落地对房企到底有何影响，作为地产金融的从业人员，必须高度关注，因此近期也深度与百强房企的多位朋友进行了交流。

  “两集中”的政策核心还是坚持以“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，同时贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的中央决策部署，2020年针对重点城市的三条要求部署，就是本次“两集中”政策落地前的试点，这次是政策化落锤执行，主要有两个大的维度的影响。

   第一、对整个行业的影响。首先，集中供地很难在出现地王，极大分散了房企集中抢地的热情，有利于稳定地价。其次，有利于银行控制贷款规模，开发商融资贷款时间更集中。

   第二、对房企的影响。首先，重新开始一轮洗牌，头部房企将在长跑中胜出，中小型房企面临的挑战将更大。“两集中”的政策会更加考验房企的现金流运营以及融资能力，房企需要在同一时间面临多个城市土地的集中供应，只有具备现金流匹配能力和融资能力的房企才能有机会，更加利好头部同时具备加杠杆能力的房企。其次，土地市场持续改革，土地溢价率将会得到控制，大城市供地规模会增加，同时，考虑到经济环境的持续改善，潜在的购房需求会被进一步释放，经过2019-2020年的违约整顿，只要房地产企业不出现各类债务风险，基本上后续后劲会很强。

  从业务实操的角度来看，政策的落地将对房企的财务能力、投资能力、运营能力带来更艰巨的挑战。

  第一、财务能力。首先，需要应对的是需要按照新政策的要求调整资金计划，来匹配开发商集中拿地的资金要求，导致土地投资计划的月度不平衡性加大，企业资金计划随着加大；其次，融资计划的调整，房企的大部分资金来源为前融和开发贷，对于拍地月和不拍地月的融资到账、融资还款的计划安排会有更高的要求；再次，工程支付的调整，需要协调总包方控制工程支付的灵活性，避开拍地月，同时也要改变工程支付的方式；最后，资金池的统一管理，由于城市间可能会错开挂地的时间，对于全国性布局的房企的资金调配的能力要求更高。

  第二、投资能力。首先，对于房企的投资能力要求加大，同一时间需要研判多个地块，城市深耕能力的优劣将进一步显现；其次，投资结构需要进一步调整，需要降低招拍挂项目的比重，增加收并购项目、跨周期项目的比重；最后，投资踩点和投资标准化变得越来越重要。

  第三、运营能力。首先，体现在产品力上，缩短了设计到报建的把控能力；其次，房企的运营计划和销售能力的预判是敢不敢在同一节点拿地核心能力。

  “两集中”的政策，对房企的经营发展将产生巨大影响，如果应对不当拿不到地，或者拿地后措施不适配，都可能导致企业经营陷入风险。

2021年2月28日

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