金融街拟37.1亿出售北京丰科中心

2020-12-23 20:24:40      浏览    作者:景小编

12月22日,金融街公告,长安置业、金丰融晟和北京万科拟与中国平安人寿保险股份有限公司签署协议,将金丰万晟100%股权及相应债权转让给平安人寿,交易价格暂定为37.1亿元。


金丰万晟开发建设并持有运营金融街·万科丰科中心项目,由北京金丰融晟投资管理有限公司100%持股。金融街全资子公司金融街长安(北京)置业有限公司和北京万科企业有限公司则各持有金丰融晟50%股权。



丰科中心位于北京市丰台区丰台科技园区三期,是集商务、生活、休闲健康为一体的智慧高端商务办公楼,项目用地性质为综合性商业金融服务业用地,项目总建筑面积约13.8万平方米。

 

丰科中心投资成本约为29.6亿元,自2017年投入运营并计入按公允价值计量的投资性房地产,截至2019年底账面值约为44亿元。截至2019年底,丰科中心累计确认税后公允价值变动收益约5.4亿元(50%比例)。

 

金融街此次资产出售,业内人士认为,为了尽快收回大额资金,“土豪”金融街也开始“差钱”。

 

解除与北京中信城B地块合作


12月22日,金融街发布公告,于2020年12月21日,公司第九届董事会第七次会议审议通过了《关于公司与北京中信房地产有限公司协商解除北京中信城B地块合作协议的议案》。



金融街与北京中信房地产有限公司以协商方式解除北京中信城B地块合作协议,授权经理班子签署解除协议和办理相关事项。

 

据悉,根据《核心区详规》相关要求,中信城B地块规划条件无法全部实现。经多轮、多角度论证评估以及与中信地产持续沟通协商,决定与中信地产协商解除中信城B地块合作协议。

 

据了解,中信城项目由金融街2010年12月接手,至今已跨越将近十年之久。

 

2010年12月和2011年6月,金融街全资子公司金融街(北京)置地有限公司与中信地产签署合作意向书,北京置地受让中信地产拥有的北京中信城B、C、D地块,规划建筑面积合计约50万平方米,受让价格合计100.18亿元。

 

金融街耗资100.18亿拿下地块,意欲南拓北京金融街,按照约定2012年3月底完成拆迁,但拆迁并不顺利,在此基础上,2013年5月双方再次签署协议,就北京中信城B、C、D地块的交付条件和拆迁交付进度等事项进行约定,其中,B地块约定必须在2013年9月30日前完成拆迁,但协议到期后拆迁工作仍未完成。

 

2013年12月,金融街再与中信地产签署补充协议,将B地块细分为五个地块,各地块分片交地、接收、付款,但至2016年初,中信城B地块尚未完成拆迁,仍没有开工。


拆迁成本随着时间的拖长而加大,势必影响后续开发工作。

 

易居研究院研究总监严跃进曾表示,金融街急于做大企业规模,必须促使这块难啃的骨头做各类新的突破,否则耗费的资金成本会很大,也会影响投资者对于金融街操盘能力的质疑。


很显然,金融街受此拖累引起投资者的质疑。

 

据披露信息显示,B地块项目建筑高度79米,总建面55.4万平方米,其中地上建筑面积37.7万平方米,地下建筑面积17.7万平方米,合作款项为75.54亿元。

 

截至目前,金融街已受让北京中信城C、D地块并开发销售完毕,并已向中信地产公司支付北京·中信城B地块合作价款合计50.11亿元,剩余25.43亿元尚未支付。

 

金融街表示,与中信地产以协商方式解除北京中信城B地块《合作协议》,可以尽快收回大额资金,补充公司货币资金;有利于优化资产负债水平,提高公司财务稳健性;公司可利用回收资金,补充项目资源,促进业务持续稳健发展。

 

解除协议后,中信地产将返还金融街已付的合作价款约50.11亿元,并向金融街支付资金占用费约35.97亿元(两项共计86.08亿元)。

 

“屋漏偏逢连夜雨”

 

出售北京丰科中心、抽身中信城B地块,近期金融街的两个资产处置动作能够令其快速回血,改善自身财务状况。

 


根据金融街控股披露2020年半年度报道显示,金融街归属于上市公司股东的净资产341.19亿元,相较于上年度末的347.1亿元下降1.7%。

 

受到新冠疫情影响,金融街开发销售业务和资产管理业务的营业收入和利润出现下滑。

 

今年北京写字楼租赁市场租金持续下调,空置率上升,受北京市写字楼潜在供应量增加,国有企业总部需求外溢等因素影响,北京市核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。

 

“屋漏偏逢连夜雨”,在利润下降的同时,金融街面临的债务规模也在不断增加。截至2020年6月30日,金融街的总资产为1654.95亿元,总负债为1271.15亿元,资产负债率为76.81%,较2019年末增长0.87个百分点。

 

2020年8月份,央行、住建部召开重点房企座谈会,出台了重点房企资金监测和融资管理的“三条红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

 

按照“三条红线”的标准,金融街全部“踩红线”。2020年半年报数据显示,金融街剔除预收款后的资产负债率为74.4%,净负债率为202.31%,现金短债比仅0.55,三项指标均超出阈值。

 

2020年对金融街来说真的“压力山大”,自身造血能力不足只能依靠出售资产回血。

 

据悉丰科中心出租率达到90%,租金水平居于区域前列,但资产收益率相对较低。为了加快资金回笼,降低负债水平,金融街与万科达成一致意见,出售金丰万晟100%股权及相应债权平安人寿。

 

关于此次交易,金融街表示,通过出售金丰万晟股权和债权处置位于非核心区域的丰科中心,公司预计经营活动现金流可增加约22.32亿元,有息负债减少14.95亿元,公司资产负债率下降0.24个百分点,有利于优化公司资产结构,加快资金回流,提高公司财务稳健性。


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