资管新规要求私募基金进行“净值管理”并没有引起大多数人的注意，但“净值管理”是国际通行的资产管理模式，也是中国REITs市场启动后资产管理者不可回避的管理动作。
国际通行的房地产“净值管理”实际就是定期通过资产估值减去资产负债，计算资产归属股东权益的净资产Net Asset Value（NAV）。
REITs投资人可以通过当前REITs股价和资产净值（NAV）的差异即（Discount to NAV）来判断资产投资价值和风险。例如：当前REIT 的股价为 1元，而资产净值（NAV）算出来每股为1.6元, 净值折扣（Discount to NAV）为37.5%。
理论上，REITs的股价应该是要和资产净值相等，但是由于资本市场的供需平衡关系、投资人喜好、股市的波动等因素，REITs股价与资产净值往往出现偏离。
房地产投资由于资产流动性差，可参考的资产交易也较有限，因此做资产净值管理需要定期对资产进行估值。香港、新加坡和其他发达市场的监管机构一般都会要求上市地产企业及REITs定期做资产估值，在财报中体现当年资产的增值利润或贬值损失。监管机构的资产“净值管理”除了更客观体现资产损益，也便于投资人对企业股票和REITs价值的客观评估。私募基金也会主动进行投资资产的定期估值，以向投资人汇报基金收益，并以资产价值的变动来计算基金管理人的奖金分配。
从资产管理的角度看，资产净值管理是进行回报和风险管理的依据，因为只有不断评估资产的市场价值的变化，才能让投资人和管理团队及时进行资产收益与风险评估，调整资产战略。
国内会计制度允许地产和金融企业选择以成本或市场估值进行资产的利润结算。因此，大部分企业都习惯以成本来计算资产收益。这种做法合法合规，无可厚非，但是却容易让企业缺乏与资本市场接轨的视角。
地产企业长期以成本进行投资收益的测算，而忽略资产的市场估值，容易产生资产投资收益虚高的假象。这个问题是目前不少房地产企业的通病，如以成本计算，资产回报看似不错， 等到资产要退出时，发现以市场估值计算，资产的回报率就很难看。例如， 一个商业项目的总成本仅10,000元/平方米，EBITDA回报率可以高达9%。但是项目在做资产证券化或退出时，资产估值达30,000元/平方米, 投资人的EBITDA回报率仅仅达到3%。过低的回报率往往导致项目退出困难，但是，如果企业定期进行资产市场价值评估，就不得不正视资产市场估值所反应出的收益水平，进而通过各种管理手段，不断提升资产的盈利能力，后续资产通过资本市场退出就水到渠成。
近期，债务市场频频暴雷，资本市场长期“偏重”企业信用，而“轻”资产信用的现象正在出现变化，更多投资人开始关注资产信用，而资产信用的核心是资产估值的变化。一个建好的资产由于经营不善导致现金流偏低而无法还本付息，显现负资产的苗头时，就应当快速进行资产估值分析，采取防范措施。如果在资产进行清算的过程中才发现资产的价值低于债务总额，那就来不及了。因此，定期对资产进行估值分析是资产信用体系和风险防控的重要环节。
③ 比较估值法
通过对三种估值法得出的结果进行比较分析，最后确定资产价值。而资产估值过程中最难的环节是的支持各种估值方法的市场参数。一份估值报告基本上90%～95%的篇幅都在分析各种数据，通过这些数据来支撑最后估值计算的结论。
估值行业数据为王，掌握了市场上最全和最新的数据，在存量资产的市场就占到了先机。
图片来源：晤桥亚洲AMSS大数据一键估值功能
中国正在启动的REITs 市场将进一步推动净值管理模式，加上资本市场对资产信用越来越重视，估值行业将迎来新的发展机遇。传统估值模式人力密集型的数据采集和手工计算导致了人工成本高、周期长、误差频繁等行业问题。大数据的应用和AI的发展，正在挑战传统估值模式。资产估值与信用透明化已经是地产金融行业不可逆转的新趋势。
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11月27日（周五）
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