亚洲创业投资期刊 | 中国数据中心:“地产+”的新领域

2020-11-23 17:14:33      浏览    作者:AVCJ
如今,5G建设带来的创新应用(工业互联网、VR/AR等)增长、新冠疫情导致的线上业务(远程办公、游戏视频等)爆发,均使得人们生活中的“数据”需求不断提升;另一方面,中国政府也在大力支持包括数据中心、云计算、人工智能在内的新基建的发展。数据中心作为新型基础设施建设之一,对投资人产生了强大的吸引力。


亚洲创业投资期刊(AVCJ)邀请到了包括鼎晖投资夹层基金团队在内的多位专业投资人士,对中国数据中心现状及未来展开了一系列的讨论。以下,请阅读。



文章节选自:亚洲创业投资期刊(AVCJ)
作者:Larissa Ku

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本图来源:AVCJ官网
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随着大量投机性不动产投资者涌入市场,中国数据中心行业的估值被不断推高。深耕数据中心的玩家则愿意投入更多精力扩张规模。

 

如果有人还对中国数据中心受投资者欢迎的程度存疑,那么今年6月两家亚洲私募基金同日完成两笔对中国数据中心运营商的投资,应该可以打消他们的疑虑。

 

部分投资者对这样的交易并不以为然,其中一位投资者表示:“他们看好中国的数据中心行业,但在一级市场上找不到合适的标的,因此通过非公开发行进行投资(私募股权投资已上市公司股份),寻求进入这个赛道。而我们则希望赚取一级市场和二级市场之间的价差。”

 

7月23日,中信产业投资基金(CPE)与万国数据达成交易,设立合资公司收购一个待开发的数据中心项目。该数据中心计划于2023年完工,累计投资额共26亿元人民币(约3.71亿美元) 。项目完成后CPE将向万国数据出售其持有的合资公司股份。

 

设立合资公司是投资者探索新赛道、提升行业认知和投资能力的常用方式,但市场普遍认为很多数据中心投资者忽略了提升行业认知的部分。这些投资者将数据中心投资视作传统的不动产交易,期望通过土地升值保障投资收益。万国数据和世纪互联就是这样的例子:过去一年以来,万国数据的市值增至3倍,世纪互联的市值也翻了1倍。目前市场水涨船高的估值,也让此前关注基础设施的部分投资者感到棘手。

 

一位专注于基础设施的投资者告诉AVCJ:“目前估值高得离谱,投资者要支付巨额溢价才能入局,无法实现盈亏平衡。”

 

需求驱动因素

 

数据中心对投资人具有强大的吸引力有其结构性原因。其一,新冠疫情和远程办公使人们对数据的需求不断提升。其二,中国政府大力支持新基建的发展,而数据中心与半导体、人工智能、新能源汽车充电桩等均被列为新型基础设施建设范畴,将成为下一轮经济增长的主要驱动因素。

 

简单来说,尽管当前行业存在估值泡沫,数据中心仍是长期投资的趋势。根据中国信通院(CAICT)的数据显示,中国数据中心的市场规模已从2010年的100亿元人民币增长到2019年的1,586亿元人民币。

 

华平投资中国房地产投资负责人Ellen Ng表示:“数据中心一直是成熟市场中表现最好的资产类别之一。它是房地产和TMT基础设施结合的独特资产,同时拥有两种资产的突出优势:由爆炸式数据增长驱动的高成长性和稳健的现金流。这也是房地产基金、基础设施基金和其他私募基金的资金都争相涌入这个行业的原因。”


鼎晖投资夹层基金董事总经理叶弢表示,数据中心的资本回报率(ROIC)可达15%至20%。相比之下,物流和商业地产项目的回报率只有个位数。

 

与许多人的想法不同,数据中心运营商其实并不提供计算机或服务器,而是提供电力和制冷设备等基础设施,客户可根据自身需求安装网络硬件设备。贝恩资本TMT组的董事总经理Drew Chen对此解释道:“如果一个数据中心的建设成本是500万美元,那么数据中心运营商一般投资100万美元,而客户则投资剩下的400万美元。”

 

这种商业模式对数据中心运营商有两个好处。首先,因为不需要为客户提供服务器,数据中心的资产折旧周期可达10年以上。其次,只要上架率能超过盈亏平衡线,数据中心的现金流就是稳定且有粘性的。通常数据中心与客户签订的合同期限在五年以上。

 

华平投资Ellen Ng指出:“客户在选择合作伙伴时往往非常谨慎。由于迁移成本很高,达成合作后便极少更换合作伙伴。”

 

目前各大电信运营商是中国最大的数据中心运营商,占据了65%的市场份额。独立数据中心运营商以互联网企业为主要目标客户,目前增长十分迅猛,私募投资者非常乐于为这些独立运营商的规模扩张提供资金支持。

 

例如,贝恩资本去年斥资9.9亿元人民币获得秦淮数据的控股权,秦淮数据后续与聚焦东南亚和印度市场的Bridge Data Centers合并,成为泛亚洲区域的数据中心平台。Drew Chen表示:“我们可能是亚洲规模最大的超大型数据中心,客户主要是云服务供应商。我们为他们提供众多量身定制的服务,也是当前的大势所趋。”

 

类似的,世纪互联是阿里巴巴集团的首选合作伙伴,世纪互联同时还为微软、京东云、腾讯云和华为等客户提供服务。万国数据亦表示与CPE共同投资的项目“获得了一位现有大型客户的强烈兴趣,有意向拿下该项目全部的机柜。”



战略紧迫性

 

独立运营商积极拉拢互联网巨头成为自己的客户同时,这些巨头也纷纷开始建立自己的数据中心。社交媒体直播平台快手近日宣布,将斥资100亿元人民币在内蒙古自建大规模数据中心。腾讯也计划在全国范围内建立承载数百万台服务器的大规模数据中心。

 

但这并非意味着互联网巨头最终会与独立运营商竞争。亚马逊网络服务的数据中心有60%为租用外部数据中心,其余的40%则为过去五年中自建。租用外部数据中心不仅可以提高资金使用效率,还可以加快市场布局的速度。

 

华平投资旗下的泛亚洲数据中心平台Princeton Digital Group (PDG)的董事长兼首席执行官Rangu Salgame表示:“在亚洲运营数据中心的主要挑战是复杂而多样的地方监管政策。对于这些地区的互联网公司而言,80%以上的数据中心需求都要依靠第三方运营商满足。”

 

对于鼎晖来说,投资关注的重点是利润率。叶弢注意到互联网巨头通常将自建的数据中心设在非一线城市,因为一线城市的诸多规划限制使自建数据中心变得困难。

 

叶弢说:“我们不投资二三线城市的数据中心项目。我们所有的投资项目都集中在一线城市或环一线城市。”叶弢的团队已经走访过100多个数据中心项目,累计投资了约10亿元人民币。团队的另一个大型交易预计将使累计投资金额翻倍。

 

从这个角度看,数据中心与其他细分领域的不动产资产颇为相似:位置是关键。

 

中国绝大部分的数据需求来自大型企业的聚集地——北京、上海、广州和深圳。企业出于提高运维效率和数据传输速度的考虑,往往不想距离数据中心过远。对于直播游戏的玩家或对冲基金经理来说,即使是0.1秒的时延也有很大影响。

 

大型互联网公司依然在偏远的地区建立数据中心,这是为了处理大批量的“冷数据”,例如备份信息或人工智能训练产生的巨大计算需求。

 

在一线城市获得电力和土地的能力毋庸置疑是数据中心运营商的巨大竞争优势,但本土和跨区运营商的目标仍然有所不同。叶弢将数据中心的客户分为零售和批发两大类。零售客户一般是金融机构、政府和大型企业,而批发客户则主要是互联网巨头。

 

叶弢表示:“发展批发客户可以保证基本的现金流,但发展零售客户可以获得更高的毛利润。数据中心越是靠近城市的核心区域,我们就越倾向于发展零售客户。我乐于接受一个批发业务占据50%、其余为零售业务的数据中心项目。

 

贝恩资本倾向于建立更大规模的数据中心,尽管这意味着要在传统的一线城市及环一线地区以外寻找新的区位。政府对数据中心的建设限制迫使他们远离一线城市。Drew Chen表示:“我们倾向于关注离一线城市不远的区域,并建立更大规模的数据中心,其性价比明显更高。通常情况下这些区域的市场没有一线城市火热,在电力和能源供应方面的支出更少。”

 

根据CAICT的研究,中国数据中心的平均PUE(数据中心总能耗/IT设备能耗,衡量能源效率的指标,越接近1则能效水平越好)为2.2,远高于美国1.9的平均水平。对于大型和超大型数据中心而言,其PUE分别降至1.63和1.54。

 

虽然北京、上海和深圳都在限制新建数据中心,但低PUE的项目可获得特批。北京允许新建及扩建PUE值在1.4以下的云计算数据中心;上海要求新建数据中心PUE值在1.3以下,改建数据中心PUE值在1.4以下。



可靠性问题


除了位置以外,数据中心最重要的特征是可靠性,其设计和运营环节都需要密切监测。举例来讲,一个新的数据中心运营商建了一个数据中心,希望引入阿里巴巴作为潜在客户;而阿里巴巴认为该数据中心的层高对于自己的超大型硬件设备而言不够,功率密度也不足,因此不选择与其合作。

 

这样的例子被多位数据中心投资者提及,他们均强调选择拥有良好业绩记录的运营商的重要性。

 

2016年波耐蒙研究所(专门研究信息资产和IT基础设施的独立研究机构)分析了全球67个数据中心的宕机成本。研究发现宕机成本平均为每分钟7,900美元,较2010年增加了41%。发生一次宕机故障的平均成本为69万美元,最高可达170万美元。数据中心的故障可能对企业声誉造成毁灭性的打击。

 

PDG的Salgame表示:“无论数据中心的规模有多大,位于哪个国家,应用何种技术,我们设计和运营数据中心的方式都与美国或中国的最高水平一致。”。

 

对稳定服务质量的需求吸引区域投资者在泛亚洲范围内寻求机会。作为5亿美元扩张计划的一部分,去年PDG在泛亚洲区域完成三个项目收购,包括收购印尼电信运营商XL Axiata数据中心资产组合的控股权、处于开发阶段的中国数据中心资产、以及一家位于新加坡的供IO Data Centers(一家美国运营商)使用的数据中心100%的股权。

 

为了扩大规模,PDG愿意参与新开发的项目或者向电信运营商收购或分拆现有的数据中心项目。而鼎晖目前主要参与了一些新开发项目的投资,主要是基于利润空间的考虑。叶弢表示:“我们已经放弃过不少项目,原因是价格过高。”

 

经验不足的新投资者推高了中国市场价格,降低了收益,相比之下,为中国客户提供服务的海外数据中心市场尚未饱和。

 

贝恩资本的Drew Chen指出:“当我们在中国以外的市场竞标时,通常只会有一家、最多两家竞标对手,竞争程度要合理得多。海外市场目前的渗透率仍然较低,赛道可能更长。”他还补充道,像阿里巴巴这样的公司在中国境内获得数据中心并不需要借助太多外力,境外才是独立运营商可以真正提供增值服务的地方。

 

贝恩资本的数据中心投资战略是一种平台搭建的思路:投资运营商,通过项目复制达到规模效应,而非仅投资一次性的项目。平台的目标是成为众多市场领先的云计算企业的首选合作方,并随着这些企业共同发展。同时,该平台也可以收购一次性的项目,实现其他投资者的退出。

 

华平的策略则更进一步。他们希望将其投资的仓储物流公司ESR的模式也应用于数据中心领域,即新设一个基金管理实体,将数据中心项目从运营商的资产负债表中剥离至第三方基金实体。LP可直接投资基金管理实体,其持有的成熟项目资产能产生稳定且具有吸引力的收益。

 

Ellen Ng表示:“数据中心行业的资金明显供大于求,配置资产的需求迫切,但区域内优质运营商的供应远远不足。”


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