干货!房地产进入“智造时代”,估价师如何对装配式建筑进行评估?

2020-10-09 22:15:11      浏览    作者:世联评估

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假期结束,干货上新啦!

目前,大数据、物联网、人工智能,5G等新技术不断发展,逐渐渗透到房地产链条各环节。传统的钢筋水泥的建造方式从近代开始发展,大概是1848年左右开始,至今超过150年都没有太大发展,近几年兴起的装配式建筑算是一个传统钢筋混凝土建造模式的搅局者。装配式建筑形式带领传统的房地产从“建造时代”跨越到“智造时代”,它推动了房地产开发与智能化、数字化、标准化相结合,在缩短工期,减少现场施工,绿色环保等方面有巨大优势,其发展对房地产估价实务方面有什么启发呢?




装配式建筑发展背景




装配式建筑是将传统建造方式中大量现场作业转移到工厂,建筑所需的部分或全部构件在构件预制工厂生产完成,然后通过相应的运输方式运到施工现场组装成具备使用功能的建筑物,主要结构形式包括装配式混凝土结构、装配式钢结构和装配式木结构。由于使用不同的结构例如装配式木结构、混凝土PC结构以及钢结构的装配式建筑,所对应的优缺点以及进入的细分市场有所不同。

装配式建筑,一方面缩短了现场建造时间,另一方面减少了由于图纸错误以及施工误差导致的返工与误工,与BIM(建筑信息模型)技术结合,对建筑全周期信息管理,减少设计变更,减少了材料浪费,大大提高了建筑工程的信息集成化程度,从而为建筑工程项目的相关利益方提供了一个工程信息交换和共享的平台。不同的装配式建筑在工厂完成的比例不同,最高是90%能在工厂施工。装配式建筑能够节约资源和能源消耗,有效降低粉尘、噪声与建筑废物等环境污染。在现场完成搭建,缩短了现场建造周期(如果实现规模化建造的项目,预计装配式建造方法较传统建造方式缩短1/3以上工期),可以实现搭建乐高一样搭建房子。

发展背景:

●“劳动力紧缺+环保趋严”共同驱动,政策开启装配式建筑万亿市场:近年来,装配式建筑产业在我国迎来了新的发展机遇,一方面人口红利逐步褪去将推动我国劳动力价格持续上涨,工厂化生产有助于减少劳务支出;另外,我国环保监管不断趋严,推行装配式建筑有助于减少施工现场的环境污染和资源浪费。针对香港市场,根据利比2020年3月公布的数据显示:香港的五星级酒店含家具装修造价达33,200-40,800元/平方米,高档住宅23,100元/㎡-34,400元/㎡,香港对建筑工人不同工种资质备案要求以及建筑工人平均年龄高、日薪高,都是推动香港市场装配式建筑发展的原因。

●全装修、长租公寓业态应用场景促进新建筑形态落地:全装修是指在房屋交付前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本入住标准。由于全装修房具有节能环保、高便捷等优点,已成为住宅装修的重要发展趋势。住建部《建筑业“十三五”规划》明确指出,到2020年,新开工全装修成品住宅面积达到30%。装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。



装配式建筑的政策支持




为了推进装配式建筑发展,住建部与地方政府支持力度不断加大,目前各省、市、自治区均已发布文件表示在未来十年内发展装配式建筑,并制定了工作目标和政策支持。住房和城乡建设部、教育部、科技部等九部门2020年8月联合印发《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》。《意见》明确提出大力发展钢结构建筑,以学校、医院、办公楼、酒店、住宅等为重点,强化设计引领,推广装配式建筑体系。完善适用于不同建筑类型的装配式混凝土建筑结构体系,加大高性能混凝土、高强钢筋和消能减震、预应力技术的集成应用。在保障性住房和商品住宅中积极应用装配式混凝土结构。以及加快信息技术融合发展,大力推广建筑信息模型BIM技术,加快推进BIM技术在新型建筑工业化全寿命期的一体化集成应用。

2016 年是装配式建筑行业的政策频发的开始之年。国务院、住建部陆续出台《建筑产业现代化发展纲要》、《关于大力发展装配式建筑的指导意见》、《“十三五”装配式建筑行动方案》等一系列重要文件。


而后,全国各地省市陆续出台百余项装配式建筑专门指导意见和相关配套措施,通过优先安排用地、税收优惠政策、容积率奖励、政府补助等优惠政策切实推动装配式建筑发展。2020年7月,住建部等13个国家部委发布《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》,再提要大力发展装配式建筑,提出到2035年,我国智能建造与建筑工业化协同发展取得显著进展,企业创新能力大幅提升,产业整体优势明显增强,“中国建造”核心竞争力世界领先,建筑工业化全面实现,迈入智能建造世界强国行列。





装配式建筑行业发展现状




◆装配式建筑行业在国际发展现状:

|美国

美国因不同城市有建筑工会保护相关建筑工人的利益,所以推广装配式建筑难度较大。而且不同城市的建筑标准有所差异,这样的形式下,美国市场一般难以形成垄断或者寡头的装配式建筑企业。在美国主要是装配式轻钢结构建筑和装配式木结构,各城市间装配式建筑发展程度不一。

|日本

日本实行土地私有制,东京、大阪等核心都市圈人口密度较高,因此其发展路径多样化:大都市中心以高层PC为主,城市近郊及其他小城市以低多层装配式建筑为主(主要为木结构和钢结构)。

|香港

在人口密度较高且实施土地国有制的中国香港、新加坡,高层预制混凝土结构成为装配式建筑的主要选择。以香港为例,香港特区行政长官林郑月娥在2017年首个施政报告明确提出,香港要积极推动科技应用及创新的建造方法,推动和领导建造业界实行组装合成建筑法(Modular Integrated Construction)“MIC”。并在2018年-2019年政府财政预算案中,提出政府协助业界建立具备规模和高度自动化的钢筋预制工厂,也会在公营项目率先试行组装合成建筑法。建议拨款10亿元建立建造业创新和科技基金,鼓励专项人才能力提升及鼓励企业应用新型建筑技术。现香港已有多个项目采用装配式建筑技术建造,包括香港大学黄竹坑学生宿舍、香港MIC零碳天地、沙田长者屋等项目。

|英国

英国的装配式建筑发展迅猛,但模块化建筑市场接受程度滞后于其他国家。根据Forbes调查显示,2017-18年间,英国仅有7.8%的住宅使用模块化建筑,而日本是15%,德国是20%,瑞典是84%。开发商一般在设计前期阶段就与当地设计公司以及模块化供应商洽谈,在向政府申请规划审批阶段(Building Development)需要将模块化设计方案申报,这意味着模块化项目相比传统建筑前期投入更为巨大。现在模块化建筑主流应用于经济型住房(Affordable Housing Scheme)、酒店、以及租赁住房市场。政府目标预计在2020年完成30万套新建住宅,其中一部分使用模块化建筑技术。虽然装配式建筑建造成本比传统建筑高12%,但是受制于英国劳动力老龄化、严重依靠外来欧洲移民劳工、持续上升的劳动力成本会驱动使用新型的建筑技术。英国的住房短缺危机严峻,模块化建筑被认为是解决住房危机的主要途径。

|欧洲·冰岛

欧洲其他市场,有些欧洲国家因为地域和气候差异,国家对建筑要求更为严苛,装配式建筑需要符合该国建筑准则,也需要对材料、防火、隔音等有更高准入要求。所以一般发展的以装配式钢结构为主,工厂制作完工后,现场进行搭建。以冰岛这个国家为例,由于该国只有三十万人口,劳动力严重短缺,每年风季长达半年难以施工。所以装配式建筑尤其是重钢结构受到开发商青睐。


◆装配式建筑行业在国内发展的现状


对标海外市场,德国、法国、日本等发达国家在装配式建筑行业已经发展到相对成熟的阶段,装配式建筑的市场渗透率高达32%-70%。而中国装配式建筑行业目前只有不足10%的市场渗透率,远低于发达国家。我国新建装配式建筑面积从2015年7,360万平方米增长到2018年2.9亿平方米(占新开工面积13.9%),年均复合增速高达59%。华东地区新建装配式建筑项目占比高达48%。从区域分布看,北京、山东、上海、江苏占全国新建装配式建筑项目比重均超10%,浙江占比6%。综合来看,华东地区仍是我国新建装配式建筑项目最多的地区,仅上海、山东、江苏和浙江四省市项目占比就已经达到48%。


2020年上半年,深圳新开工的装配式建筑面积573万平方米,同比增长近100%,占新开工项目建设总面积的30.7%,装配式建筑总建设规模达3,000万平方米,居全国前列。




从估价角度看装配式建筑创新




与时俱进、不断更新知识是每位估价师解决客户问题的专业之道,当承接的项目采用装配式建筑方式,部分客户关注项目的经济性,对装配式建筑技术这块一般都是盲区,估价师面对客户咨询时,如果估价师可以预先掌握装配式建筑新出台的政策、成本、以及从优势、市场接受度等方面与客户进行分析,专业性会大大提高,尤其对建造成本分析的数据积累尤为重要。建议估价师可以在实务中从以下几个关键点进行把握:

1、政策方面可以关注当地有没有规范或者实施细则、税费上优惠


全国不同省市根据不同情况出具了对装配式建筑激励政策主要包括用地支持、财政不同、专项资金、税费优惠、信贷支持、行业扶持等。具体信息可以查阅当地的建设局政策细则。



2、关注装配式建筑项目的建造成本细分

住建部组织编制了《装配式建筑工程消耗量定额》,以全国统一定额为基础,总结各地装配式建筑技术经济实际情况,对规定计量单位的装配式混凝土工程、装配式钢结构工程以及人工材料施工机械台班消耗量制定出标准。根据不同的装配率出具了不同的装配式成本参考。此外,大型的工程咨询公司对装配式建筑造价等问题十分关注,也可以从项目的装配率对成本的影响进行考虑。
 

●PC率指装配式建筑室外地坪以上主体结构和围护结构中,预制构件部分的材料用量占该建筑材料总用量的百分比。


3、关注装配式建筑成本与传统钢筋混凝土的建造成本的差异
在考虑测算经济性的时候,对比使用传统建筑开发,技术进步带来工艺变化、成本变化、环境污染减少,同时还应考虑装配式建筑对工期缩短带来的财务费用减少。此外,预测销售项目现金流的时候,对比同规模的传统建筑开发模式,应考虑销售回款期的提前。这些成本降低和销售回款提前等因素将影响项目的经济评价指标和结果。

4、关注市场对装配式建筑的接受程度
可销售类型的产品尤其是住宅项目、公寓项目等,若项目采用的装配式建筑率高,市场上对应的销售客群是否能接受,可以适当考虑市场接受程度对去化率的影响。

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