郑州城市风险大数据分析与资产估值Cap Rate报告

2020-09-01 23:08:21      浏览    作者:AMSS大数据
1

城市投资风险 · 郑州



郑州1.jpg


郑州是中原的铁路交通枢纽及河南的门户城市,依托河南人口大省优势,全市高校生超过百万,人力资源丰富,2019年吸引了1.3亿中外访客。郑州机械制造业较发达,近年来积极推动产业升级,但是经济转型较慢,经济结构中的人力和商品板块较有优势,但是金融、信息和科技板块偏弱,2016年服务业的GDP占比首次超过50%,2019年该占比达59%,常住人口从2015年到2019年增加了78.3万,城市吸引力逐步提升。




郑州经济特征:

01
人力资源丰富
交通条件优越的产业城市

郑州扼守京广铁路和陇海铁路交互点,位于北京、徐州、阜阳、济南、西安、武汉六大铁路枢纽的中心,是华北铁路枢纽中的枢纽,具有物流产业发展的优势,在高铁经济与互联网经济的双重驱动下,战略优势日益明显。河南是中国的人口大省,劳动力资源丰富,加上土地成本较低,郑州的产业性价比超过沿海经济发达地区,利于产业的发展。郑州的产业结构偏重工业,包括宇通汽车、海马汽车、东风日产、优科工业设备等知名企业,富士康在此设厂后,电子产业的经济占比有所提高。目前郑州有本土上市企业46家。


02
智力资源丰富,创新动力不足

郑州智力资源丰富,高校学生达到110万,但是在发明专利授权数量偏低,2019年R&D投入金额仅占GDP的1.6%,远远低于全国平均水平,城市的创新动力不足。


03
中原城市群都会圈的中心

郑州与周边的洛阳、开封、新乡、焦作和许昌相接,通过近年的发展,城市之间的界限日渐模糊,正在形成一个人口3000多万并联动较紧密的大都会圈。大都会圈的形成也带来城市重新定位与分工,郑州通过新郑机场和高铁等基础设施及较发达的商业和物流设施,在区域中的服务功能正不断提升。但是河南整体产业不够发达,内在经济活力不足,也缺乏创新能力,城市群大都会圈的集聚效应短期内还无法充分释放。





郑州的城市演化趋势


郑州作为中原的铁路交通枢纽,密集的火车轨道穿城而过,对城市的格局有一定的破坏和限制弊端。随着2000年郑东新区的启动,政府部门及企业大量东迁,城市向东发展,东部吸引了大量的房地产开发投资,日渐成熟。


城市投资风险值:
郑州 1.66


郑州9.jpg




城市投资风险值量化模型:



1、CREET城市商业能量指数creet.org

2、国内外机构投资人访谈

3、AMSS大数据:amssdata.com.cn




近期投资人访谈调研结论:



1、10年期国债收益率近期受股市和中美关系恶化影响,波动较大;


2、投资人对购物中心和酒店的投资意愿仍未恢复,风险偏高;


3、REITs价格依然较低迷,海外资产退出通道短期内很难恢复,商业地产大宗交易不活跃,市场流动性较差。




郑州估值资本化率Cap Rate计算案例:



1
写字楼

· 万象城华润大厦(二七区 甲级A)

· 绿地中心-千玺广场(金水区 甲级散售A-)

· 郑东绿地中心(郑东新区 甲级散售A-)


2
购物中心

· 丹尼斯·大卫城(金水区城市级购物中心)

· 郑州凯德广场(二七区城市级购物中心)

· 建业凯旋广场(金水区区域级购物中心)


3
酒店

· 雅乐轩酒店(郑东新区国际四星级酒店)


如果您对金融地产大数据、数据化BI管理以及咨询、资产方案感兴趣,请联系邮箱:jy@jyuancap.com  联系方式:18600103146 微信:jyzg0718  地址:北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

0
© 2019-2021 51yuequan.com 京ICP备20028437号
sitemap feed