国务院首个老旧小区改造规范出台 三部委解读相关情况

2020-07-22 18:28:53      浏览    作者:景小编

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国务院首次就城镇老旧小区改造出台专门文件。为什么改,改不改,改什么,怎么改?百姓说了算。最大限度发挥财政资金“四两拨千斤”引导带动作用。居民出资意愿不强,怎么破解?提供政策支撑,打消社会资本参与顾虑。老旧小区改造提升至城市综合更新层面……


2020年7月21日,国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会,住房和城乡建设部副部长黄艳和国家发展改革委固定资产投资司负责人刘世虎、财政部综合司负责人赵志红分别就《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)有关情况进行了解读,并回答了记者提问。


国务院首次就城镇老旧小区改造出台专门文件


习近平总书记多次强调,要加强城市的更新,以及存量住房的改造提升,做好城镇老旧小区改造,补齐老旧小区改造在卫生防疫、社区服务等等方面的短板。李克强总理多次主持召开国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造,要求要顺应群众的期盼,加快改善老旧小区居住条件。


黄艳表示,为认真贯彻落实党中央、国务院关于城镇老旧小区改造工作的决策部署,按照2019年6月19日国务院常务会议要求,住房和城乡建设部会同有关部门单位,着手研究起草《意见》。期间广泛听取地方主管部门、行业协会、企业、专家、城市社区干部和群众的意见,及时消化吸纳各方面反馈的意见建议。《意见》明确城镇老旧小区改造任务,建立健全组织实施机制,建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制,完善配套政策,强化组织保障6个部分22条,为进一步全面推进城镇老旧小区改造工作提供了基本遵循。《意见》充分考虑了我国当前国情和地区差异,体现了强烈的问题导向和鲜明的实践特色;提出加强统筹协调、发动居民共建、多渠道融资、改革项目审批制度和标准体系等措施,准确把握了城镇老旧小区改造中的规律和重点、难点问题,指导性和可操作性强。


《意见》是国务院首次就城镇老旧小区改造工作出台的专门文件,也是地方期盼、各方关心,以及社会关注,在相关部门共同努力下出台的。


下一步,住房和城乡建设部将会同相关部门强化协调配合,加强督促指导,压实地方主体责任,及时总结推广典型经验做法,支持和引导各地把老旧小区改造工作好事办实、实事办好。


改什么,怎么改?百姓说了算


第一,《意见》通篇体现了以人民为中心的发展思想。为什么要改?是因为群众有期盼,因为直接关系到人民群众最关心最直接最现实的利益问题。改不改?改什么?怎么改?还是要坚持居民自愿、尊重居民意愿,激发居民参与的积极性。改得好不好?也是由居民来评价。改后怎么管?仍要引导居民协商确定。《意见》强调要落实高质量发展要求。也就是以老旧小区改造为切入点,完善城市人居环境质量,提升城市公共服务的水平,解决城市发展不平衡、不充分的问题。同时,《意见》还专门强调要结合老旧小区改造,构建基层社会治理新格局。


第二,《意见》突出了系统集成、协同高效,体现了鲜明的实践特色。从2017年开始,住房和城乡建设部在15个有一定工作基础的城市开展了为期一年的试点工作;2019年6月19日,国务院常务会议研究部署这项工作之后,住建部会同21个国家部门和单位,深入30个省和新疆生产建设兵团的近百个市县,调查了200多个老旧小区,梳理情况,摸清需求,提出对策。在去年10月,针对老旧小区改造中存在的难点和重点问题,在8地开展了深化试点探索。《意见》里面的每一条政策措施都是对地方实践经验和试点成果的归纳、提炼、深化,都有扎实的实践基础。


第三,《意见》体现了强烈的问题导向,是一个求真务实、针对问题解决问题的文件。城镇老旧小区改造涉及面非常广,而且情况各异、问题复杂,是一项系统工程。需要地方统筹协调来推动,需要多渠道筹措改造资金,需要社会力量参与和金融支持,居民是改造的主体,需要动员居民参与共建,还需要整合利用各种存量资源,结合改造同步建立长效管理机制。《意见》就是把这些实践成果转化为可复制、可推广的政策措施。

基础类、完善类、提升类如何区分


黄艳表示,基础类、完善类及提升类的划分,主要是依据老旧小区的实际情况及居民的具体需求。


第一,改造的要求和标准不一样。基础类是涉及居民基本居住条件和居住安全、日常生活保障的基本设施。所以要求应改尽改,而且政府的财政资金主要是保障这一部分,而且尽量要求一次性改到位,避免短期内反复改造、多次扰民。完善类是满足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造内容,比如小区内建筑节能改造、加装电梯等。提升类主要是涉及到城市公共服务的供给,包括养老、托育,更要看老百姓的意愿。比如说老年人多的地方,可能更需要养老设施;年轻人多的小区,可能更需要托育设施。在实践中,应该结合供给侧改革,补齐社区公共服务设施短板,给居民提供菜单式选择。


第二,资金来源不一样。基础类的,中央补助以及各级财政投入会重点支持,同时也要强调,水暖电气热这些有地方专门负责的单位,出资责任也要落实。完善类,根据谁受益谁出资的原则,可能一部分会通过居民的出资还有公共资源的让渡来解决。提升类更多的是依靠社会专业化的服务和社会专业化的投入来解决。


2020年中央预算内投资已全部下达


国家发展改革委固定资产投资司负责人刘世虎表示国家发改委积极安排中央预算内投资支持城镇老旧小区改造。2019年起,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,中央给予资金补助。2019年计划改造城镇老旧小区1.9万个,国家发改委分两批在中央预算内投资保障性安居工程专项中安排250亿元予以支持;2020年《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个,中央预算内投资安排543亿元,目前已经全部下达完毕,实现了“城镇老旧小区改造任务翻番,中央预算内投资安排翻番”。城镇老旧小区改造中,中央预算内投资主要支持供水、排水、道路等与小区相关的配套基础设施建设,以及养老、托育、无障碍、便民服务等小区及周边的配套公共服务设施建设。其中,中央预算内投资将向排水等公益性改造内容倾斜。


为加强中央预算内投资保障性安居工程专项管理,国家发改委已经印发了专项管理办法,将会同有关部门督促指导各地方加强项目储备加快推进项目前期工作。投资计划下达后,继续做好事中事后监管,把在线监测和实地调查结合起来,指导项目单位扎实推进项目开工和建设,促进尽快形成实物工作量,避免出现资金沉淀和闲置,充分发挥中央预算内投资效益。


“十四五”时期,将继续发挥好中央预算内投资等中央和地方财政资金“四两拨千斤”引导带动作用,有力有序有效全面推进城镇老旧小区改造,改善民生,提升居住品质,推动城市更新,推进县城城镇化,扩大有效投资,带动居民消费,促进形成强大国内市场。


财政部综合司负责人赵志红表示,在资金方面,一是中央财政把老旧小区改造纳入了保障性安居工程,对地方给予资金支持。2019年和2020年分别安排了300亿元和303亿元,支持地方用于老旧小区改造。截至目前,2020年的补助资金已经完全下达。中央补助资金重点支持的就是基础类改造内容。基础类改造内容主要用于满足居民的基本安全需要和基本的生活需求。


第二个层面,《意见》对各级财政支持老旧小区改造也提出了明确要求,各省、市县财政都要相应做好资金支持,可以将老旧小区改造纳入到国有住房出售收入存量资金的使用范围,统筹使用涉及住宅小区的各类资金。在税费政策方面也出台了一系列支持老旧小区改造的政策。一是对参与政府统一组织的老旧小区改造的专业经营单位,对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用,可按规定计提折旧在税前扣除;所发生的维护管理费用,可按规定计入当期费用税前扣除。二是在老旧小区改造中,对为社区提供养老、托育、家政等服务的机构,提供相关服务取得的收入可以按规定免征增值税,并且减按90%计所得税应纳税所得额。三是对用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地,可以按规定免征契税、房产税等税费。



此外,目前专项债的使用范围也已经拓展到老旧小区改造,支持地方政府通过发行专项债券,筹措老旧小区改造资金。这些财税政策的出台和实施,相信会对老旧小区改造起到积极的支持和推动作用。


居民出资意愿不强,怎么破解?

《意见》提出,政府、居民和社会力量是共同承担改造资金的,如果出现居民出资意愿不强的现象应该怎么解决?


黄艳表示,老旧小区改造是一个解决老百姓最切实的生活条件的惠民工程,光靠政府财政投入是不可持续的,所以应该由政府、居民、社会力量几方共担。其实,涉及到居民出资的部分主要是在完善类里。比如说,电梯的改造,《意见》也体现出明确支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房的改造,这些政策可以减轻其中居民出资部分的筹资压力。除了电梯,其他都是间接的,例如停车场改造以后,居民如果使用,会计天、计月付费,来支持停车场的改造、维护和建设费用。另外,可以让居民让渡一些共有的公共空间和资源,拿来做养老、食堂、抚幼等。所以,要通过解读这些政策措施,让居民更好地参与进来。


提供政策支撑 打消社会资本顾虑


社会力量在老旧小区改造,尤其是在很多提升类改造项目里的作用是不可或缺的,但很多项目投入资金时间集中,投入成本大且资金回收周期非常长,如何打消社会力量或者社会资本的投资顾虑,更好地推动社会力量持续参与到老旧小区改造中?


黄艳表示,让老旧小区改造持续推动的关键,就是市场力量和社会力量。首先在财政部和发改委的很多政策上,有很多优惠条件去支持这些社会企业的。一方面现在城市发展转型的关键时期,城市建设已经从粗放扩张类转到内涵提质类,所以今后很多工作要转移到完善公共产品的供给上。比如说养老、抚幼、商业、菜市场等,这些一方面政府要给政策支持,另一方面,真的是需要长线的保障。所以这次制定的《意见》里明确要求,对于使用空间要给企业一个预期的稳定保障。《意见》给予了很好的政策支持,市场主体也很感兴趣,现在很多企业都在积极探索改造和服务模式,现在有一部分经验和做法,今后会有更多的经验和做法推广出来。


老旧小区改造提升至城市更新层面


黄艳表示,这次《意见》中对老旧小区改造跟之前的不同体现在:


第一,过去城镇老旧小区改造主要是局限在基础类改造,这次把改造内容扩展到完善类、提升类,其实某种程度上是城市综合更新改造提升,也是供给侧结构性改革,提高城市公共服务供给的水平。


第二,从组织实施来讲,过去基本上是自上而下的,就是政府做,政府为主导,居民基本上是看,居民主动参与的积极性没有激发出来。所以这次从组织实施来讲,老旧小区改造的主体是居民。所以项目的生成要从居民开始,从居民的意愿、选择的菜单,以及社区的组织、建构、治理机制体制等各个方面,提出了全方位的要求。


第三,资金的筹措。过去基本上是财政拿钱,这次大概建立了几方共建的政策。居民出资,主要在电梯、让渡空间等方面。希望激发一些社会力量把老旧小区改造持续做下去。


这次从项目的范围来讲,《意见》要求各地合理拓展改造实施的单元,推动相邻的小区、周边的地区一块儿联动来做,这样以来,有一些资源、设施、空间可以统筹使用。


最后,改造的要求更综合了。这次不仅是硬件还有服务和治理。改造后需要建立一个非常完善的社区治理机制,在改造之前就要跟老百姓商量好,要选择有偿服务的物业管理,这也是一个比较复杂的需要前期做好的工作。总体来说,这次老旧小区改造是个综合性更强的工作。



全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会一直致力于推动“老旧小区综合改造”工作的开展。城市更新分会自成立以来,先后走访了北京、上海、广东、成都、江苏、福建等近十个省、市,对各地老旧小区改造开展情况和所遇到的问题和困难进行梳理,并提出一系列建议和意见。在此基础上,城市更新分会围绕老旧小区改造中遇到的政策、技术、标准、资金、模式等问题,开展专项课题研究。


2019年7月1日,由城市更新分会与中国建筑科学研究院有限公司联合组织编制《既有住宅加装电梯工程技术标准》正式实施。《老旧小区综合改造评价标准》已于日前正式面向社会广泛征求意见,《老旧小区配套设施与环境改造技术标准》也正在紧锣密鼓地编制进行中。


今年伊始,为助力疫后老旧小区改造进程,城市更新分会联合相关单位特别组织了“老旧小区综合改造线上系列培训课程”,课程主要围绕老旧小区改造中面临的政策、规划、资金、技术、标准等热点话题展开系列讲解。培训一经推出,就受到了业界的广泛关注,社会反响强烈。


此外,城市更新分会还特别建立老旧小区改造工作专家库,论证解决疑难技术问题;围绕老旧小区综合改造涉及的加装电梯、停车、节能改造、适老化改造、社区运营等问题组织策划专题会议,探索老旧小区综合改造新模式;进行新技术、新产品、新工艺等技术推荐,为持续推动我国老旧小区综合改造工作进程贡献智慧力量。 


8月18日,以“凝聚行业力量 助力城市更新”为主题的第十二届全国既有建筑改造大会将在北京·京都信苑饭店召开。作为既有建筑改造的重要组成部分,大会将特别设立“老旧小区综合改造”、“老旧小区加装电梯”分论坛。论坛将围绕行业关注的政策、标准、模式、路径等内容展开研讨。鉴于今年的疫情防控需求,大会将采取线下+线上同步直播的方式,欢迎行业朋友届时参与。


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